L’année 2026 confirme l’injustice fiscale significative qui s’abat sur les Français de l’étranger et les investisseurs internationaux résidant hors de l’Union européenne. Dans le cadre de la Loi de Finances, une mesure phare, mais passée inaperçue, impacte directement les plus-values immobilières de source française. Alors que les Français vivant dans l’Union européenne comme pour ceux dans l’hexagone sont exemptées de l’augmentation de la CSG sur la vente d’un bien, pour ceux hors UE, le taux global d’imposition, avant abattement liée à la durée de détention, bondit de 1,4 % pour atteindre le seuil de 37,6 % !!
La CSG et la fracture territoriale européenne
La Contribution Sociale Généralisée (CSG), créée en 1991, est un prélèvement destiné au financement de la protection sociale en France. Si elle s’applique à l’ensemble des revenus des résidents fiscaux français, son application aux non-résidents a longtemps été un sujet de contentieux juridique majeur.
Aujourd’hui, une distinction fondamentale sépare les expatriés en deux catégories. D’un côté, les résidents de l’UE, de l’EEE, de la Suisse et, par accord spécifique, du Royaume-Uni. En vertu de la jurisprudence européenne (arrêts Ruyter et Jahani), ces personnes, dès lors qu’elles relèvent d’un régime de sécurité sociale d’un autre État membre, ne peuvent être soumises aux prélèvements sociaux français finançant des prestations dont elles ne bénéficient pas. Elles ne paient donc que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
De l’autre côté, les non-résidents établis hors de cette zone « Europe » restent assujettis au taux plein des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) sur leurs revenus fonciers et plus-values immobilières de source française. La France considère que, n’étant pas couverts par les règlements de coordination européenne, ces contribuables peuvent être mis à contribution au titre de la solidarité nationale, sans que cela n’enfreigne la libre circulation des capitaux.
Le budget 2026 : une hausse ciblée
Le budget 2026 franchit une nouvelle étape avec une augmentation de 1,4 % de la charge fiscale globale. Pour un non-résident hors UE, la taxation sur une plus-value immobilière se décompose désormais en un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et des prélèvements sociaux qui s’élèvent maintenant à 18,6 % (contre 17,2 % auparavant).
Cette hausse de la CSG s’inscrit dans une volonté gouvernementale de redressement des comptes de la Sécurité sociale. Pourquoi cibler spécifiquement les résidents hors UE ? Principalement pour une raison de sécurité juridique : augmenter la CSG pour les résidents européens exposerait la France à de nouvelles sanctions de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE). En revanche, les résidents de pays tiers (États-Unis, Canada, Émirats, Asie, etc.) ne bénéficient pas de la même protection juridique, permettant ainsi à l’État de puiser dans cette ressource fiscale sans risque immédiat d’invalidation européenne.
L’équité fiscale en question
Cette mesure ravive un « marronnier » de la politique française : le débat sur l’équité entre les Français de l’étranger. Chaque année, lors de l’examen de la Loi de Finances à l’Assemblée nationale, de nombreux députés des Français de l’étranger, toutes couleurs politiques confondues, dénoncent une « rupture d’égalité » et une « fiscalité de punition ».
Les critiques soulignent que cette distinction crée des Français de « seconde zone » selon leur pays de résidence. Les arguments des opposants à cette taxe sont constants : les non-résidents ne bénéficient d’aucune prestation sociale en France (remboursements de soins, allocations) et cette pression fiscale accrue pourrait décourager l’investissement immobilier en France, pourtant essentiel pour maintenir le lien avec le pays d’origine.
À l’inverse, le gouvernement et une partie de la majorité justifient ce maintien, et désormais cette hausse, par la nécessité de financer la dépendance et la solidarité nationale, considérant que la possession d’un patrimoine immobilier sur le territoire français justifie une participation aux charges de la nation, indépendamment du lieu de résidence du propriétaire. Avec un taux atteignant 37,6 % en 2026, le débat semble loin d’être clos.
