Un grand nombre d’expatriés dispose d’un bien immobilier en France (héritage, premier domicile, etc.).
Ils s’interroge sur la fiscalité applicable en cas de cession et par ailleurs beaucoup ignorent que certains cas d’exonération existent spécifiquement pour les Français qui résident à l’étranger.
En cas de vente d’un bien immobilier en France, l’impôt sur la plus-value est 36,2% qui comprend l’impôt sur le revenu (19%) et les prélèvement sociaux (17,2%).
Par ailleurs, si la plus-value nette réalisée est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire est susceptible de s’appliquer. Elle est de 2% pour les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 000 € et peut s’élever jusque 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.
Un abattement est néanmoins appliqué sur la plus-value en fonction de la durée de détention : 6% par an au-delà de la 6ème année, ce qui fait qu’on est complètement exonéré au bout de la 30ème année de détention.
Par ailleurs, les Français qui résident dans l’UE et qui ne sont pas assujettis à la sécurité sociale française sont exonérés des prélèvements sociaux mais pas de l’impôt sur le revenu.
Mais il existe une exonération
Il existe une mesure qui permet à un non résident de France (ou un fonctionnaire en poste à l’étranger), de bénéficier d’une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable, lorsqu’il cède un immeuble en France. (article du Code général des impôts français : 150 U-II 2°)
Trois conditions doivent être respectées
–Le cédant doit être un ressortissant de la Communauté européenne (un Français ou un Portugais) par exemple ou d’un autre Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et l’application d’une clause de non-discrimination, par exemple un Marocain ou un Ivoirien, compte tenu de la convention fiscale qui existe entre la France et les pays concernés.
– Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
– La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable
L’exonération ne peut pas s’appliquer lorsque le bien est détenu au travers d’une personne morale comme par exemple une SCI.
Cette exonération peut aussi s’appliquer aux fonctionnaires et agents de l’État en poste à l’étranger qui sont domiciliés fiscalement en France.
Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des cocédants. Toutefois, il est admis d’apprécier le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de plus-value, revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple.
Fiscaliste international
Membre du réseau IPM (International Patrimony Management)
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