Investir dans la pierre en France reste l’un des projets prioritaires pour les Français de l’étranger. Qu’il s’agisse de préparer sa retraite, de se constituer un patrimoine ou de s’assurer un pied-à-terre pour un éventuel retour, l’immobilier hexagonal conserve une aura de valeur refuge. Cependant, entre les nouvelles régulations environnementales, l’évolution des taux et les mutations géographiques, la donne change. Suite à la publication du baromètre de l’investissement immobilier non-résident de la société Immoneos, nous vous proposons un tour d’horizon complet !
Le marché immobilier français à l'horizon 2030
Selon les analyses de la Banque Mondiale, l’investissement mondial d’ici 2030 va connaître une « nouvelle donne » marquée par un ralentissement de la croissance du capital productif, ce qui renforce l’attrait pour les actifs tangibles et sécurisés comme l’immobilier européen. Mais, aujourd’hui, le marché immobilier français traverse une période de transition majeure, alors est-ce toujours intéressant d’investir en France ?
Il est vrai que certains experts, comme le souligne Le Blog Patrimoine, affichent un optimisme modéré. La hausse des taux d’intérêt constatée ces dernières années a durablement réduit le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Pourtant, pour l’investisseur expatrié, cette baisse de la demande locale peut représenter une opportunité de négociation, à condition de viser des secteurs à forte valeur ajoutée. A l’inverse, il existe des leviers de croissance, comme celui identifié pour la fin de la décennie et qui se situe dans les Alpes. Avec l’attribution des Jeux Olympiques d’hiver de 2030, certaines stations de montagne voient leurs perspectives s’envoler. Selon Capital, des stations comme La Plagne, Bozel ou encore les stations des Alpes du Sud bénéficient d’investissements massifs en infrastructures. Investir maintenant dans ces zones avant que les prix ne s’ajustent totalement à l’effet « JO » est une stratégie de plus en plus prisée par les non-résidents.
Enfin, comme nous le précisions dans le guide immobilier, publié en début d’année, 2026, marque un tournant où l’emplacement ne suffit plus : la performance énergétique (DPE) devient le critère central. Pour un expatrié, faire le « bon achat » en France nécessite aujourd’hui une vision à long terme, en privilégiant des villes dynamiques capables de résister aux cycles économiques.
Acheter en France depuis l'étranger, un parcours semé d'embûches
Si la volonté d’investir est là, la réalisation concrète du projet pour un expatrié s’apparente souvent à un parcours du combattant. Les obstacles sont à la fois bancaires, administratifs et logistiques.
Le point de blocage numéro un, c’est, évidemment, le financement. Au fil des ans, les banques françaises sont de plus en plus sélectives avec les non-résidents. Ainsi, là où un résident peut parfois emprunter avec 10 % d’apport, un expatrié devra souvent mobiliser entre 20 % et 30 % de la valeur du bien. De plus lors du calcul de votre capacité d’emprunt, si vous percevez vos revenus dans une devise autre que l’Euro (Dollar, Franc Suisse, Dirham), les banques appliquent des décotes de prudence pour se protéger du risque de change, réduisant de facto votre potentiel. Enfin, alors que c’est obligatoire d’y souscrire, il est parfois complexe de trouver une assurance qui couvre les résidents de certains pays jugés « à risque » par les institutions financières.
Face à ces difficultés, des services spécialisés, comme France Pay et son partenaire Carte financement, ont vu le jour. Ces acteurs proposent des solutions « clés en main », du compte en Banque, du crédit sans oublier la recherche du bien et sa mise en location, en passant par le suivi des travaux (Investir à 5 000 km de distance rend les visites et la gestion des travaux complexes). Pour beaucoup d’expatriés, déléguer est devenu la seule manière de sécuriser leur investissement sans avoir à multiplier les allers-retours coûteux.
Le baromètre Immoneos 2026 ou le triomphe des villes moyennes
Alors que faire et où le faire ? La publication du dernier baromètre Immoneos apporte un éclairage inédit sur les comportements réels des investisseurs non-résidents. Le constat est sans appel : les expatriés français délaissent les grandes métropoles au profit des villes moyennes. Pourquoi pas vous ?
Traditionnellement, Paris, Lyon et Bordeaux étaient les cibles privilégiées. Cependant, l’envolée des prix au mètre carré et l’encadrement des loyers ont drastiquement réduit le rendement locatif. Les expatriés, désormais plus avertis, cherchent avant tout une rentabilité immédiate en plus de la plus-value potentielle.
D’après les données partagées par le site officiel d’Immoneos, plusieurs avantages émergent sur les villes moyennes. Celles-ci offrent des rendements locatifs souvent supérieurs à 5 ou 6 %, contre à peine 2 ou 3 % dans la capitale. Et ce en particulier dans les villes situées à moins de 2h de Paris. Elles conservent des prix abordables et sont donc les grandes gagnantes de la rentabilité que ce soit à Le Mans, à Tours ou à Angers.
Pour investir, Immoneos a déterminé via son étude que la colocation et l’immobilier géré (LMNP) sont les stratégies favorites des expatriés pour optimiser la fiscalité et maximiser les revenus. Et pour finir, notons que le baromètre révèle que l’investisseur type est un expatrié âgé de 35 à 50 ans, résidant principalement en Europe, aux Émirats ou aux États-Unis. Ce dernier est de plus en plus sensible aux enjeux écologiques et n’hésite plus à investir dans des rénovations globales pour transformer des « passoires thermiques » en actifs de qualité, bénéficiant ainsi de dispositifs de déficit foncier.
L’immobilier en France, une stratégie gagnante pour 2026 et au-delà
L’investissement locatif en France pour les non-résidents reste une stratégie patrimoniale solide, mais elle exige désormais une plus grande technicité. La fin de l’ère de l’argent « facile » et l’importance du DPE imposent de bien choisir ses partenaires et sa localisation.
Comme le montre le baromètre Immoneos, le succès ne se trouve plus forcément dans l’hypercentre des métropoles saturées, mais dans l’agilité : savoir saisir des opportunités dans les villes moyennes dynamiques ou anticiper les grands événements comme les JO 2030. En s’appuyant sur des experts du crédit et de la chasse immobilière, l’expatrié peut transformer les contraintes de la distance en un avantage stratégique pour bâtir son avenir en France.
