Les autorités parisiennes durcissent fortement la lutte contre les logements vides et certains montages « border line », ce qui va rendre beaucoup plus coûteux et risqué le fait de laisser un appartement inoccupé à Paris pour un Français de l’étranger.
Paris : un marché déjà sous tension
Le durcissement sur les logements vacants intervient dans un contexte de crise profonde du parc locatif privé francilien, dont Paris est l’épicentre. Selon l’Institut Paris Région, la demande de location y explose alors même que l’offre se réduit, avec désormais une véritable « course » à chaque bien mis sur le marché.
À Paris, les indicateurs sont spectaculaires : en septembre 2025, une annonce de location recevait en moyenne 743 demandes sur le site PAP, certains logements dépassant les 1 000 candidatures. Dans le même temps, le volume de logements mis en location sur la plateforme SeLoger en avril 2025 était inférieur d’environ un quart à celui d’avant la crise sanitaire, ce qui réduit fortement la rotation du parc.
Les délais de mise en location ont été comprimés à l’extrême. Il fallait moins de quatre jours pour louer un bien à Paris en 2025, selon la plateforme NousGérons. Dans ce contexte, les propriétaires peuvent être très sélectifs et les profils considérés comme « sûrs » (CDI, hauts revenus, garants solides) sont parfois eux-mêmes évincés faute d’offres suffisantes.
Parallèlement, le marché de la vente s’est retourné après plusieurs années de hausse continue. Les notaires du Grand Paris constatent une forme de « normalisation » : les prix à Paris ont cessé leur baisse rapide et se stabilisent autour de 9 500–9 800 €/m², après un recul d’environ 10 à 12% depuis le pic de 2023. L’activité reste toutefois fragile, avec des volumes de transactions en dents de scie et encore inférieurs à la moyenne des années 2010.
Pour les ménages en mobilité, dont font partie les expatriés qui souhaitent se loger temporairement à Paris, le parc locatif privé demeure l’outil central, mais il est de moins en moins accessible. C’est précisément cette rareté, jugée insoutenable politiquement, qui sert aujourd’hui de justification aux mesures contre les logements vacants, les résidences secondaires sous-utilisées et certaines pratiques de location jugées frauduleuses.
Nouvelles mesures contre les logements vides et les montages « détournés »
À partir de 2027, la Ville de Paris va utiliser au maximum la possibilité offerte par la loi de finances 2026 pour majorer la taxe sur les logements vides. Le taux passera de 17% à 30% de la valeur locative cadastrale la première année de vacances, puis de 34% à 60% à partir de deux ans, soit un quasi-doublement de la pression fiscale.
Concrètement, une taxe qui représentait en moyenne 1 500 à 2 000 euros par an pourrait approcher 3 000 à 4 000 euros pour un même bien, selon les estimations avancées par l’adjoint au logement de la Ville. L’objectif affiché est clair : envoyer « un signal à tous les propriétaires de logements vides : louez-les ou vendez-les », selon les termes relayés par la presse économique.
La mesure vise à mobiliser plusieurs dizaines de milliers de logements réputés vacants ou très faiblement occupés à l’échelle parisienne, alors que la mairie évoque un stock de l’ordre de 300 000 logements officiellement vacants dans la capitale. Pour un expatrié possédant un appartement à Paris utilisé seulement quelques semaines par an, le surcoût fiscal peut devenir significatif et obliger à arbitrer entre mise en location effective, occupation plus régulière ou cession du bien.
Offensive contre les « baux Code civil » et montages abusifs
En parallèle, la mairie de Paris et l’État s’attaquent à l’usage abusif du bail « Code civil », utilisé par certains bailleurs et intermédiaires pour contourner la loi du 6 juillet 1989, l’encadrement des loyers et la protection du locataire. La répression des fraudes (DGCCRF) a reçu pour consigne d’intégrer ces pratiques à sa campagne nationale de contrôle de l’entremise immobilière.
Le bail civil, prévu par les articles 1713 et suivants du Code civil, est normalement réservé à des usages spécifiques (parkings, bureaux, locaux non destinés à l’habitation), mais il a été massivement détourné pour louer des logements à usage de résidence principale, souvent à des loyers très supérieurs aux plafonds. La DGCCRF indique désormais vouloir détecter ces montages dans les annonces, mettre un terme aux pratiques frauduleuses et, le cas échéant, engager des poursuites contre les professionnels concernés.
La jurisprudence récente du tribunal judiciaire de Paris va dans le même sens en considérant que des baux civils de moins d’un an, conclus de manière répétée pour une clientèle de passage, peuvent être assimilés à de la location saisonnière soumise à autorisation de changement d’usage. Sont explicitement exclus de cette requalification les baux « mobilité » et étudiants, qui restent encadrés par des régimes particuliers.
Pour les expatriés, cela signifie que les montages consistant à signer en série de pseudo-baux civils de 8 ou 10 mois avec des locataires en mobilité, à des loyers très au-dessus du marché régulé, deviennent beaucoup plus risqués et peuvent être requalifiés en infraction (amendes, remise en conformité, voire actions civiles des locataires).
Brigade du logement et ciblage des meublés touristiques
La nouvelle majorité municipale parisienne annonce également la création d’une « brigade de protection du logement » chargée de contrôler les usages, en particulier sur les meublés touristiques et les logements transformés en quasi-hôtels. Cette brigade complètera les services municipaux déjà mobilisés contre les locations de courte durée illégales, dans un contexte où la législation nationale sur les meublés de tourisme a été durcie.
La loi adoptée début 2024 sur les locations de courte durée a réduit à 30% l’abattement fiscal des revenus issus des meublés de tourisme (au lieu de 50 ou 71% selon les cas), sauf en zone rurale très peu dense, ce qui diminue fortement l’intérêt fiscal de ces montages dans une ville comme Paris. Le texte renforce aussi les pouvoirs des maires pour limiter la durée de location de la résidence principale (de 120 à 90 jours) et instaurer des quotas de locations saisonnières.
Les non-résidents sont particulièrement ciblés. En effet, il est rappelé qu’il existe pour les non-résidents fiscaux un encadrement strict pour les locations sur des plateformes de type Airbnb un logement situé à Paris, ce qui prive certains expatriés de la possibilité de « rentabiliser » un pied-à-terre via la location touristique de courte durée.
Que faire quand on vit à l’étranger et qu’on possède un appartement à Paris ?
En droit fiscal, un logement est considéré comme vacant lorsqu’il reste inoccupé plus de 90% de l’année civile, hors cas d’occupation gratuite ou de location déclarée. Louer le bien quelques semaines par an sur Airbnb ne suffit donc pas à le faire sortir durablement de la catégorie des logements vacants, en particulier si l’occupation reste marginale et non conforme aux règles locales (changement d’usage, autorisation en mairie, etc.).
Mettre à disposition son logement de manière gratuite à un membre de sa famille ou à un ami peut, en revanche, constituer une occupation réelle, à condition qu’il s’agisse d’un usage de résidence principale ou au moins d’une occupation stable et démontrable (contrats d’énergie, assurance, attestation d’hébergement, etc.). Cependant, si cette mise à disposition n’est pas déclarée et si le bien reste, dans les faits, très peu utilisé, l’administration peut continuer à considérer qu’il s’agit d’un logement vacant soumis à la taxe.
En pratique, pour les expatriés, trois grandes options existent pour éviter le statut de logement vacant à Paris :
- Louer le bien en bail d’habitation classique (vide ou meublé) comme résidence principale du locataire, dans le respect de la loi de 1989, de l’encadrement des loyers et du DPE.
- Le confier à un proche qui l’occupe réellement, avec une situation documentée (qu’il y ait ou non un loyer
- L’occuper personnellement une partie significative de l’année, ce qui est plus rare pour les expatriés éloignés.
La frontière est de plus en plus surveillée : multiplier de faux baux civils ou s’en remettre à des plateformes promettant des montages « optimisés » expose désormais à des contrôles ciblés de la Ville et de la DGCCRF.
Louer : protections, risques et évolutions récentes
Louer son bien à Paris reste, dans l’absolu, la manière la plus claire de sortir d’une situation de vacances tout en conservant le patrimoine. Le propriétaire bénéficie d’un cadre protecteur : dépôt de garantie, assurance loyers impayés, action en justice en cas de défaut de paiement, et, depuis la loi dite « anti-squat » de 2023, un dispositif renforcé contre l’occupation illicite.
Les risques demeurent toutefois bien réels, à commencer par les impayés de loyers, qui peuvent être particulièrement problématiques pour un bailleur résidant à l’étranger. Des évolutions récentes sont intervenues sur le versement direct des aides au logement au propriétaire, afin de sécuriser davantage celui-ci lorsque le locataire perçoit des prestations (APL notamment). De plus, un projet de réforme vise à faciliter la résiliation du bail d’un locataire qui ne paye pas, en raccourcissant certains délais et en simplifiant les procédures au bénéfice du bailleur de bonne foi.
Il faut cependant mesurer que les associations de locataires et une partie de la doctrine dénoncent une « criminalisation » des ménages en difficulté, ce qui laisse présager des contentieux et des débats politiques autour de la mise en œuvre de ces textes. Dans un contexte de crise, tout recours à l’expulsion demeure socialement sensible, surtout dans une ville où les délais d’accès au parc social dépassent désormais 28 mois en médiane.
Pour un expatrié, la clé est donc de professionnaliser au maximum la gestion : sélection rigoureuse du locataire, mandat de gestion, assurance loyers impayés et suivi précis des obligations (DPE, encadrement des loyers, diagnostics, etc.).
Courte durée, Airbnb & co : une voie de plus en plus étroite
Pour les non-résidents, la location de courte durée à Paris combine désormais un risque juridique élevé et une rentabilité fiscale dégradée. Le texte transpartisan adopté en 2024 a non seulement abaissé l’abattement micro-BIC à 30% pour les meublés de tourisme, mais il confère aussi aux communes un pouvoir accru pour limiter les jours de location de la résidence principale et fixer des quotas.
Les expatriés sont doublement pénalisés car d’une part, les non-résidents fiscaux ne sont très encadrés quant aux possibilités de louer leurs biens par ce biais à Paris, et d’autre part, la ville renforce ses contrôles, notamment via une brigade dédiée et des croisements de données. À cela s’ajoutent, pour les non-résidents hors Europe, des hausses récentes de CSG et de prélèvements sociaux sur leurs revenus immobiliers français, ce qui pèse sur la rentabilité globale des montages locatifs.
En pratique, il devient compliqué de justifier une stratégie consistant à garder vide un appartement à Paris pour le louer ponctuellement en saisonnier, alors que le coût fiscal (taxe sur les logements vacants, fiscalité des revenus locatifs, prélèvements sociaux) augmente et que le risque de sanction croît.
Vendre son bien : une option à considérer, mais pas à la légère
Face à la hausse programmée de la taxe sur les logements vacants, certains expatriés envisageront de céder leur bien parisien plutôt que de le louer. Sur le plan strictement fiscal, les non-résidents restent soumis au régime des plus-values immobilières françaises, avec une imposition et des prélèvements sociaux dont le poids total dépend de la durée de détention et du pays de résidence.
Le moment est toutefois délicat à apprécier. Les prix ont déjà reculé par rapport au pic et semblent se stabiliser, voire légèrement remonter selon certaines projections des notaires du Grand Paris pour 2026, ce qui pourrait indiquer un plancher. Mais l’activité reste hésitante et les politiques publiques de logement (encadrement des loyers, interdiction progressive de louer les passoires thermiques, fiscalité sur les résidences secondaires) continuent de peser sur la valeur perçue des biens purement d’investissement.
Pour un expatrié, la décision devra donc combiner :
- Une estimation fine de la taxe sur les logements vacants due à partir de 2027, selon la valeur locative cadastrale du bien.
- La capacité réelle à organiser une location sécurisée à distance (bail d’habitation classique, gestion déléguée, assurance, etc.).
- L’analyse patrimoniale globale : diversification géographique, fiscalité du pays de résidence, projet de retour en France ou non.
Pour finir, prenons un exemple concret avec un Français installé hors d’Europe, propriétaire d’un deux-pièces à Paris qu’il n’occupe que trois semaines par an. Ce dernier verra la taxe sur les logements vacants presque doubler en 2027, tout en supportant une CSG plus élevée sur d’éventuels loyers et un abattement réduit s’il envisage la courte durée. Il doit donc choisir entre accepter ces coûts pour conserver un pied-à-terre, basculer vers une location classique avec une bonne sécurisation juridique, ou arbitrer en faveur d’une vente pour réinvestir dans un marché plus lisible depuis son pays de résidence.
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