En France, la taxe d’habitation a disparu pour la résidence principale, mais elle existe encore pour les résidences secondaires. Et pour limiter leur prolifération, certaines communes ont décidé de majorer cet impôt local. Et la note peut être salée, en effet, les mairies peuvent surtaxer en appliquant un taux de 60%. Une décision qui alimente le mécontentement des propriétaires qu’ils soient expatriés ou non.
1 628 communes appliquent la surtaxe
Les communes françaises ont la possibilité de surtaxer les résidences secondaires depuis 2017. Cette majoration, selon le Code général des impôts, peut aller de 5% à 60% de la taxe d’habitation pour des logements utilisés concernés.
SI 3 690 communes sont éligibles, seulement 1 628 ont décidé d’appliquer cette surtaxe. Leurs objectifs sont multiples, déjà récupérer une partie du manque à gagner lié à la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Mais aussi, parfois, limiter les logements vides, selon les communes et les quartiers.
Les villes touristiques
La majoration des taxes d’habitation, c’est un phénomène qui touche d’abord les villes touristiques, de Cancale à Bayonne. Certaines de ces villes ont même pris des mesures radicales et ont interdit la construction de nouvelles résidences destinées à un usage secondaire. De leur côté, les propriétaires dénoncent un matraquage fiscal. Dans le Var, dans la commune de Roquebrune-sur-Argens, un collectif de résidents secondaires de près de 600 personnes a demandé que la taxe soit réexaminée.
En plus, selon l’Insee, seulement 35% des propriétaires de résidences secondaires appartiennent aux ménages aisés. Ainsi, une majorité des ménages qui ont une résidence secondaire n’a pas les moyens d’assumer des hausses fiscales répétées. Pour ces familles, comme souvent pour les Français de l’étranger, la résidence secondaire n’est pas un luxe mais un héritage, et une façon de conserver un ancrage avec son terroir et plus globalement avec notre pays, la France.
40 villes surtaxent au maximum
Si le taux moyen de la majoration est de 41,4%, 40% des communes ont tout de même augmenté la taxe d’habitation sur les résidences secondaires du maximum autorisé de 60% (voir infographie). C’est le cas de La Rochelle, où la majoration est passée cette année de 50% à 60%, la municipalité divers gauche espérant inciter des propriétaires à revendre leurs résidences secondaires, et que celles-ci soient acquises soit par des propriétaires occupants, soit par des investisseurs qui les loueront à l’année à des étudiants, de jeunes actifs ou à des familles.
| Ville | Majoration de THRS 2025, en % X1 | Variation 2025/2024 |
|---|---|---|
| Ajaccio | 60 | 0 |
| Anglet | 60 | 0 |
| Annecy | 60 | 0 |
| Arles | 60 | 0 |
| Asnières-sur-Seine | 60 | 0 |
| Bayonne | 60 | 0 |
| Bobigny | 60 | 0 |
| Bordeaux | 60 | 0 |
| Boulogne-Billancourt | 60 | 10 points |
| Chambéry | 60 | 0 |
| Champigny-sur-Marne | 60 | 0 |
| Clichy-La-Garenne | 60 | 0 |
| Courbevoie | 60 | 20 points |
| Fréjus | 60 | 0 |
| Grenoble | 60 | 0 |
| La Courneuve | 60 | 0 |
| La Rochelle | 60 | 10 points |
| Le Cannet | 60 | 10 points |
| Lyon | 60 | 0 |
| Mantes-la-Jolie | 60 | 0 |
| Marseille | 60 | 0 |
| Martigues | 60 | 0 |
| Montpellier | 60 | 0 |
| Montreuil | 60 | 0 |
| Nantes | 60 | 0 |
| Nice | 60 | 0 |
| Paris | 60 | 0 |
| Pessac | 60 | 0 |
| Rennes | 60 | 0 |
| Rezé | 60 | 0 |
| Saint-Nazaire | 60 | 0 |
| Sète | 60 | 0 |
| Sevran | 60 | 0 |
| Strasbourg | 60 | 0 |
| Villejuif | 60 | 40 points |
| Villeneuve d’Ascq | 60 | 60 points |
| Villeurbanne | 60 | 24 points |
| Vitrolles | 60 | 0 |
| Vitry-sur-Seine | 60 | 60 points |
De Lyon à Rennes
C’est également pour « lutter contre le développement des meublés touristiques de type Airbnb » que Villeurbanne, à côté de Lyon, a décidé de porter la majoration de la taxe d’habitation de 36% à 60% en 2025. « L’augmentation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires au plafond, permise par l’État, est nécessaire pour lutter contre le mal-logement », argumente la majorité municipale à l’AFP, rappelant que près de 25 000 personnes sont sans domicile dans la métropole de Lyon, où le nombre de résidences secondaires a plus que doublé en 10 ans.
Mais c’est dans l’ouest que le taux moyen de la majoration est le plus élevé, avec la Bretagne (49,4%) et la Nouvelle-Aquitaine (49,3%) en pole position, devant l’Ile-de-France (44%). A l’inverse, le taux moyen est le plus faible dans les régions situées dans le nord-est, comme la Bourgogne-Franche-Comté (20,2%), le Grand-Est (34,7%) et les Hauts-de-France (33,6%). A méditer si vous souhaitez acheter une résidence secondaire. D’autant plus que la taxe d’habitation s’ajoute à la taxe foncière, qui a bondi de 20% en moyenne en France au cours des cinq dernières années.
Et la résidence de repli ?
A l’initiative de plusieurs élus des Français de l’étranger, un projet de loi, visant à créer un statut de « résidence de repli » pour les Français expatriés, est toujours en attente d’adoption. Cependant, une phase de test a été lancée sur 4 pays. Cette disposition nous permettrait de conserver un logement en France sans être soumis aux mêmes contraintes fiscales que les résidences secondaires classiques.
Cette proposition, inspirée par la volonté de permettre aux expatriés de conserver leur ancrage en France, tout en dynamisant certains territoires, prévoirait des conditions spécifiques, comme une occupation minimale ou une déclaration fiscale adaptée. Cependant, une généralisation soulève des questions sur son articulation avec les surtaxes sur les résidences secondaires.
Actuellement, comme on l’a vu, ces surtaxes visent à limiter la spéculation et à inciter à la location longue durée. En cas d’adoption formelle, les résidences de repli pourraient être exonérées de ces surtaxes, sous réserve de justifier d’un lien effectif avec la France (ex : maintien d’attaches familiales ou professionnelles). À l’inverse, selon les détracteurs sans garde-fous, la généralisation de ce statut risquerait d’aggraver les tensions sur le marché locatif en encourageant l’acquisition de logements vacants, tout en privant les collectivités locales d’une source de revenus essentielle. Les débats parlementaires devront trancher entre attractivité pour les expatriés et équité fiscale pour les résidents permanents.
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