L’inflation immobilière est-elle une fatalité ?

L’inflation immobilière est-elle une fatalité ?

L’inflation est une manifestation monétaire de la rareté. La force de la reprise faisant suite à une désorganisation des circuits de production, a provoqué un déséquilibre entre l’offre et la demande, entraînant une hausse des prix dans un environnement de liquidités abondantes. La France qui dans le passé avait une tradition d’inflation élevée semble, pour le moment, être préservée. Le taux d’inflation n’y dépasse pas 2,8 % sur un an au mois de décembre quand des taux supérieurs à 5 % sont constatés chez ses partenaires. Cet écart est une illusion d’optique. 

Avec le plafonnement de la hausse des prix de l’énergie et en particulier de l’électricité, l’Etat prend à sa charge une partie de l’inflation. En règle générale, les gouvernements tentent de réguler les marchés face à la hausse des prix. Il en fut ainsi après la Seconde Guerre mondiale jusque dans les années 1980 avec le recours à la fixation administrative d’un certain nombre de prix ou même à leur blocage pur et simple. La libération des prix a été engagée par le Gouvernement de Raymond Barre en 1979 puis fut achevée par Pierre Bérégovoy en 1986 avec l’instauration du marché unique des prix.

Erosion du niveau de vie des ménages 

Depuis quelques années, le contrôle des prix revient à la mode que ce soit en matière d’immobilier avec l’encadrement des loyers ou avec l’énergie. Cette tentation s’explique par l’érosion indirecte du niveau de vie des ménages. 

Depuis une génération, le budget des ménages est de plus en plus grevé par la hausse des dépenses dites pré-engagées qui comprennent celles liées au logement, aux abonnements liées aux techniques de communication, aux services financiers et à celles liées aux assurances. Elles représentent 35 % des dépenses de consommation. 

La progression des dépenses contraintes oblige les ménages à arbitrer sur les autres postes de dépenses : transports, loisirs, équipements, habillement. La baisse des prix d’un certain nombre de biens, notamment ceux importés des pays émergents, a permis de compenser la hausse de l’immobilier. Il n’en demeure pas moins que les locataires paient un lourd tribut en termes de budget, leur loyer pouvant en représenter, à lui seul, plus de 30 %. 

Le doublement des prix de l’immobilier depuis le début du siècle, même s’il n’est pas intégré dans le taux d’inflation de l’INSEE qui est calculé à partir de l’évolution du prix des biens de consommation, constitue un réel problème social majeur pour de nombreux ménages. 

Les jeunes actifs éprouvent de plus de plus de difficultés à se loger. Ils sont bien souvent contraints d’habiter loin de leur travail. Il n’est pas surprenant que cette population soit, aujourd’hui, la plus encline au développement du télétravail voire à la « grande démission ». 

Face à la hausse des prix de l’immobilier, en Allemagne, au Canada, en Suède mais aussi en France, une contestation prend forme afin soit de la limiter, soit de réserver les logements à la population locale. L’inflation immobilière est un fléau qui est le produit des taux bas et d’une rareté entretenue. Les faibles taux d’intérêt que les banques centrales imposent, tout autant pour relancer l’économie que pour maintenir la solvabilité des Etats, alimentent une spéculation qui enrichit virtuellement les actuels propriétaires.

La réglementation a réduit le foncier disponible 

La hausse des prix est aussi le résultat d’une insuffisance chronique de logements. Au nom de la défense de l’environnement mais aussi par conservatisme, la réglementation a réduit, ces dernières années, le foncier disponible. Par ailleurs, de nombreux élus reprenant les souhaits de leur électorat, s’opposent fréquemment à la construction de nouveaux logements. Les projets immobiliers font l’objet de recours multiples, ce qui ralentit leur réalisation. 

Dans tous les pays occidentaux, malgré la demande, la réalisation de logements neufs peine à retrouver son niveau d’avant 2007. Les coûts croissants de construction attisent également la hausse des prix. Les normes environnementales y ont une part de responsabilité tout comme la faible industrialisation du secteur. 

A la différence de nombreux autres secteurs économiques, le bâtiment peine à réaliser des gains de productivité. Ce secteur est peu concentré, freinant la diffusion des innovations. Les inégalités patrimoniales qui s’accroissent depuis trente ans sont la conséquence des déséquilibres du marché de l’immobilier. Les politiques de soutien au logement mises en œuvre ont échoué. Comme l’a souligné, à plusieurs reprises, la Cour des Comptes, elles ont avant tout contribué à augmenter les prix. 

Face à cette situation, certains préconisent l’alourdissement des droits de succession, l’introduction de nouveaux impôts ou le durcissement de l’encadrement des loyers, quand d’autres demandent au contraire l’inverse. Une action sur l’offre semble s’imposer pour résoudre la crise des logements. Cette action ne signifie pas de rééditer les erreurs des années 1960 qui ont abouti aux problèmes des banlieues. Avec l’expérience acquise, les urbanismes devraient être à même de proposer la construction de quartiers d’ensemble associant habitation, lieu de travail et loisirs. 

Auteur

  • Philippe Crevel est un spécialiste des questions macroéconomiques. Fondateur de la société d’études et de stratégies économiques, Lorello Ecodata, il dirige, par ailleurs, le Cercle de l’Epargne qui est un centre d’études et d’information consacré à l’épargne et à la retraite en plus d'être notre spécialiste économie.

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