Ce dimanche 1er novembre 2026 marque, comme chaque année, le coup d’envoi de la trêve hivernale en France. Ce dispositif juridique et social, profondément ancré dans le droit au logement français, suspend pour une durée de cinq mois l’exécution des expulsions locatives. Si cette mesure est une respiration vitale pour de nombreux locataires en difficulté face à l’inflation et au coût de la vie, elle représente souvent une source d’angoisse majeure pour les propriétaires, en particulier pour les bailleurs français de l’étranger. Éloignés de leur patrimoine immobilier, ces expatriés doivent composer avec une législation stricte et une distance physique qui complique drastiquement les démarches de médiation et de résolution des conflits. Comment est né ce principe de solidarité nationale ? Quelles sont les règles exactes en vigueur aujourd’hui, et comment impactent-elles les investisseurs non-résidents face à la hausse continue des contentieux locatifs ? Enfin, la France fait-elle figure d’exception ou nos voisins ont-ils adopté des mesures similaires ? Décryptage d’une exception française qui influence directement la gestion de votre patrimoine à distance.
Aux origines de la trêve hivernale : l’héritage de l’Abbé Pierre
Pour comprendre les racines de la trêve hivernale, il faut remonter à l’une des périodes les plus sombres et glaciales de l’après-guerre. Au début de l’année 1954, la France est frappée par une vague de froid polaire exceptionnelle. Les températures plongent en dessous de -15°C dans de nombreuses régions. À cette époque, le pays souffre d’une grave crise du logement. Des milliers de personnes, y compris des familles entières et des travailleurs mal rémunérés, se retrouvent à dormir dans les rues de Paris ou dans des campements de fortune. Dans ce contexte dramatique, de nombreux locataires, incapables de régler leur loyer, sont purement et simplement expulsés en plein hiver, se retrouvant condamnés à lutter contre une mort par hypothermie.
« Interdire toute expulsion de locataires durant les mois les plus rudes de l’année, à savoir du 1er novembre au 31 mars. »
Le 1er février 1954, face à l’inaction des pouvoirs publics et après la découverte d’une femme morte de froid sur un trottoir parisien, tenant encore dans sa main son avis d’expulsion, l’Abbé Pierre décide d’intervenir. Sur les ondes de Radio Luxembourg, il lance son célèbre « appel de l’hiver 54 », invitant les citoyens à une « insurrection de la bonté« . Il réclame d’urgence des couvertures, des tentes, de la nourriture, et surtout un changement radical dans la manière dont la société protège ses concitoyens les plus précaires. Cet appel provoque un élan de générosité sans précédent. Des tonnes de dons affluent, et la classe politique se retrouve acculée par l’indignation populaire.
Sous la pression de l’opinion publique et de l’action de l’Abbé Pierre, le Parlement vote en 1956 la loi instaurant officiellement la trêve hivernale. Le principe initial est direct : interdire toute expulsion de locataires durant les mois les plus rudes de l’année, à savoir du 1er novembre au 15 mars. Depuis lors, ce dispositif n’a cessé de se consolider. En 2014, la loi ALUR est venue prolonger cette période de protection de 15 jours supplémentaires, repoussant sa fin au 31 mars. Aujourd’hui, la trêve hivernale est un totem intouchable de la politique sociale française, garantissant qu’aucune famille ne puisse se retrouver à la rue pendant les cinq mois les plus froids de l’année.
La loi en France et le défi pour les bailleurs expatriés
Aujourd’hui, l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution est sans équivoque : du 1er novembre au 31 mars, il est formellement interdit de procéder à l’expulsion d’un locataire de sa résidence principale, quand bien même le propriétaire disposerait d’une ordonnance d’expulsion validée par un juge. En parallèle, la loi interdit aux fournisseurs d’énergie de couper l’électricité, le gaz ou l’eau pour cause de factures impayées durant cette même période. Un propriétaire qui tenterait de se faire justice lui-même en expulsant son locataire par la force ou en changeant les serrures s’expose à des sanctions pénales extrêmement lourdes : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
Toutefois, la trêve ne paralyse pas entièrement l’appareil judiciaire. Les bailleurs peuvent (et doivent) entamer ou poursuivre les démarches légales pendant l’hiver. L’envoi d’un commandement de payer par un commissaire de justice, la saisine du tribunal judiciaire et l’obtention d’un jugement de résiliation de bail restent possibles. L’objectif pour le bailleur est d’être prêt à demander le concours de la force publique dès la levée de la trêve, le 1er avril.
Il est également primordial de distinguer le locataire en situation d’impayé du squatteur. Depuis le vote de la loi anti-squat dite Kasbarian-Bergé en 2023, la donne a définitivement changé pour les occupants illégaux. Les squatteurs, définis comme des individus s’étant introduits par effraction ou tromperie dans un logement, ne bénéficient plus de la trêve hivernale. Un propriétaire expatrié découvrant que sa résidence secondaire en France a été squattée peut désormais lancer une procédure d’évacuation administrative accélérée via la préfecture, qui aboutit souvent sous 72 heures, et ce, même le 24 décembre.
Pour les Français de l’étranger, la trêve hivernale ajoute néanmoins une vulnérabilité majeure à la gestion de leur investissement locatif. Cet investissement est souvent conçu pour préparer un retour au pays, constituer une épargne retraite, ou couvrir les mensualités d’un crédit immobilier contracté dans l’Hexagone. Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer juste avant l’hiver, le bailleur expatrié se retrouve face à cinq mois consécutifs de pertes sèches garanties.
Cette paralysie financière est exacerbée par l’éloignement. Impossible pour un expatrié résidant à Tokyo, Montréal ou Dubaï de se rendre spontanément sur place pour tenter une médiation à l’amiable ou évaluer la situation sociale de son locataire. Les bailleurs de l’étranger dépendent entièrement de leurs gestionnaires locaux ou de leurs avocats.
Les statistiques de ces dernières années témoignent d’une situation tendue : en 2025, la France a franchi le cap historique des 30 500 expulsions locatives avec le concours de la force publique, un signe clair de la dégradation financière de nombreux ménages. Dans ce climat, la souscription à une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) ou le recours à des agences de gestion spécialisées s’impose non plus comme une simple option de confort, mais comme une véritable nécessité pour sécuriser la rentabilité de l’investissement depuis l’étranger.
Les pratiques à l’étranger : la France fait-elle figure d’exception ?
Si le droit à un logement digne est reconnu dans de nombreuses démocraties, son application face au droit de propriété varie considérablement. Le bouclier inconditionnel de cinq mois pratiqué dans l’Hexagone reste une exception très française, même si certains pays intègrent la météo dans leurs procédures d’éviction.
« Pour les Français de l’étranger, la trêve hivernale ajoute néanmoins une vulnérabilité majeure à la gestion de leur investissement locatif. »
Chez nos voisins belges, la législation a évolué mais demeure fragmentée en raison de la structure fédérale du pays. À Bruxelles, un moratoire hivernal est en vigueur du 1er novembre au 15 mars. Autrefois réservé au seul parc social, il a récemment été étendu à l’ensemble du parc locatif privé, rapprochant de facto la capitale belge du modèle français. En revanche, la Wallonie applique une politique différente : la trêve n’y protège que les locataires de logements sociaux. Un locataire du parc privé wallon peut ainsi être expulsé légalement par un huissier en plein mois de janvier.
Dans d’autres pays européens, comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, le concept même de trêve hivernale nationale n’existe pas. Outre-Manche, une fois le préavis légal écoulé, l’expulsion par des officiers de justice peut avoir lieu à tout moment de l’année. La sécurité sociale ou les municipalités britanniques prennent parfois le relais pour héberger en urgence les familles vulnérables, mais le bailleur n’est pas contraint de suspendre l’éviction. En Allemagne, le système repose sur l’évaluation individuelle par les tribunaux. Si une expulsion en plein hiver présente un danger concret pour la vie ou la santé du locataire (grand âge, maladie grave, conditions climatiques extrêmes le jour J), le juge peut accorder un sursis ponctuel. Cependant, l’hiver ne constitue en rien un motif de suspension automatique.
De l’autre côté de l’Atlantique, les bailleurs français expatriés en Amérique du Nord opèrent sur des marchés immobiliers dictés par la réactivité contractuelle. Aux États-Unis, la procédure d’éviction est généralement rapide, de l’ordre de quelques semaines dans de nombreux États, et s’applique indépendamment des saisons. Bien que certaines grandes villes du Nord, comme Chicago ou Seattle, imposent parfois des limitations sur les coupures d’électricité ou des sursis à l’expulsion lorsque les températures chutent en dessous du point de congélation, il n’existe aucune trêve hivernale fédérale. Au Canada, et particulièrement au Québec, c’est le Tribunal administratif du logement qui dicte les règles. Les expulsions pour non-paiement de loyer sont exécutoires toute l’année. Les huissiers québécois font généralement preuve de discernement en évitant de procéder à une expulsion lors d’une sévère tempête de neige, mais légalement, aucune restriction saisonnière de plusieurs mois n’empêche un propriétaire de récupérer l’usage de son bien en décembre ou en février.
La trêve hivernale française se révèle donc être le fruit d’une histoire sociale singulière, plaçant la France parmi les pays les plus protecteurs au monde envers les locataires en difficulté. Pour les Français de l’étranger qui font le choix de conserver ou de développer un patrimoine immobilier dans l’Hexagone, cette spécificité juridique exige une grande rigueur administrative. Savoir naviguer dans ces lois, s’entourer de professionnels de confiance sur le terrain, comprendre les démarches express pour contrer les squats éventuels, et assurer financièrement ses risques locatifs sont des réflexes cruciaux. S’expatrier ne signifie pas renoncer à l’immobilier français, mais cela demande de s’adapter finement à un marché qui, depuis 1954, maintient un équilibre délicat et unique entre le droit de propriété et le devoir de solidarité nationale.
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