Les Français de l’étranger ont, pour certains, conservé un bien en France. Dans la plupart des cas, il s’agit soit de l’ancienne résidence principale, soit d’un investissement locatif ou d’un héritage. Comme vous le savez, les revenus issus d’un bien immobilier sont toujours imposés dans le pays où il se situe. Ainsi, même si on est installé à l’étranger, les règles fiscales françaises s’appliquent de plein droit sur les revenus issus des locations ou des cessions. Pour l’année 2024, les députés français, sous l’impulsion du gouvernement d’Élisabeth Borne, ont procédé à des modifications. On fait le point pour les expatriés.
La location de meublés de tourisme
Première mesure, une modification de l’imposition de la location de meublés de tourisme. En effet, le texte prévoit un rabotage de l’avantage fiscal dont bénéficient les personnes qui louent des locaux meublés de tourisme classés.
Jusqu’à présent, si leurs revenus annuels sont inférieurs à 188.700 euros, l’activité relève du régime fiscal du micro-BIC et donne droit à un abattement forfaitaire de 71 % au titre des frais et charges supportés.
Mais l’amendement retenu, émanant du gouvernement, supprime cet abattement singulier et l’aligne sur celui applicable à la location de locaux meublés classiques. Il est actuellement de 50 % et est applicable aux bailleurs dégageant moins de 77.700 euros de revenus annuels.
Cette mesure d'équité permettra de mettre fin à une différence de traitement en fonction du classement des locaux qui ne correspond plus à la réalité économique de ces activités
Néanmoins, le gouvernement intègre une exception. Les locations classées meublés proposées dans des territoires en déficit d’offre touristique et où l’offre de résidences principales est suffisante pourront continuer à bénéficier de l’abattement de 71 %. Mais le seuil du chiffre d’affaires annuel pour prétendre à cet abattement est fortement abaissé, à 50.000 euros.
Le calcul de la taxe sur les plus-values immobilières modifié
L’un des points clés de cette réforme est donc le changement de la méthode de calcul de la taxe sur les plus-values immobilière. Explication : lorsque les propriétaires achètent un bien immobilier, ils peuvent en tirer un bénéfice via la location, mais également en réalisant une plus-value, s’ils ont l’opportunité de le revendre plus cher que le prix initial.
Cette plus-value reste cependant sujette à imposition, et le niveau de cette taxe est alors calculé selon plusieurs facteurs, comme le montant du bénéfice concrétisé, la période de détention de ce bien, ou la réalisation de certains travaux d’aménagement. Les députés souhaitent alors modifier ce calcul en incluant ce qu’on appelle “l’amortissement comptable du logement”.
L’amortissement reflète la dépréciation de la valeur du bien au fil du temps. En conséquence, le changement proposé pourrait alors significativement impacter les propriétaires de logements meublés sous le statut LMNP.
Par exemple, dans le cas d’un logement acheté à 200 000 euros, amorti à hauteur de 5 000 euros annuels pendant 5 ans, puis vendu ultérieurement pour 300 000 euros, la plus-value imposable serait de 125 000 euros après l’application de ces nouvelles règles, contre 100 000 auparavant.
Déliaison de la taxe foncière et de la taxe d’habitation
Enfin, un autre amendement concernant la fiscalité des propriétaires est finalement intégré : la déliaison entre les taux de taxe foncière et de taxe d’habitation. C’est peu connu du grand public mais les municipalités (et intercommunalités dotées d’une fiscalité propre) ne sont pas totalement libres de voter les taux d’imposition souhaités.
Soit, d’une année à l’autre, elles font varier dans une même proportion les taux de la taxe foncière, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale, et de la cotisation foncière des entreprises. Soit elles peuvent dissocier les variations mais en respectant certaines contraintes.
Par exemple, il existe actuellement une règle qui impose que le taux de la taxe d’habitation ne puisse pas augmenter plus que le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
L’amendement retenu par l’exécutif supprime ce lien entre taxe foncière et taxe d’habitation si la collectivité n’opte pas pour la variation proportionnelle. Il « vise à assouplir les règles de lien entre les taux des différentes impositions locales pour redonner des marges de manœuvre aux élus locaux dans leur politique fiscale », justifient les députés du groupe Horizons et apparenté à l’initiative de cette proposition.
Cette disposition s’ajoute à la taxe sur les résidences secondaires qui frappent tous les Français de l’étranger. Une proposition de loi a été adopté par les sénateurs instaurant la création d’une résidence de repli. Ce dispositif permettait aux expatriés de voir un de leur bien en France considéré comme une résidence principale d’un résident. Ainsi, la sur imposition ne leur serait plus applicable. Malheureusement, le texte, près de 10 mois après, n’est toujours par planifié à l’Assemblée nationale. Ce lundi 23 octobre, lors de l’ouverture de la 39ème session de l’Assemblée des Français de l’étranger, Olivier Becht, le ministre en charge des expatriés, a indiqué qu’il voulait voir cette mesure inscrite à l’ordre du jour des députés dans les meilleurs délais. Espérons que cela se fasse rapidement, mais il y a peu de chance que cette disposition soit applicable en 2024.
