L’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif en France en tant que non-résident, sous contrat local ou d’expatriation, est un chemin semé d’embûches. Ainsi emprunter pour acheter en France est désormais aujourd’hui une possibilité inaccessible pour nombre de Français de l’étranger.
En effet, les banques acceptent moins de faire des crédits immobiliers pour des expatriés que pour des résidents français. Mais difficile ne veut pas dire impossible ! On est loin de la résidence de repli voulue par les parlementaires.
Des profils plus risqués ?
Octroyer un crédit immobilier à une personne dont le lieu de résidence n’est pas en France est assez compliqué en termes de procédures pour les entreprises financières françaises… Notamment pour le suivi du prêt et des remboursements : votre banquier va devoir faire plus d’efforts pour traiter votre dossier.
Les frais de communication peuvent être plus importants, car l’éloignement a un impact. Il faut aussi tenir compte du décalage horaire qui rend les choses encore plus complexes. La plus grande peur pour votre banquier sera notamment liée au risque de non-paiement et à la difficulté d’accéder à vos revenus et autres comptes en cas de besoin.
Un traitement différent selon le pays de résidence ?
Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier dépendent du pays de résidence du demandeur. Par exemple, un accord spécial, nommé FATCA ou Foreign Account Tax Compliance Acta, a été signé entre les États-Unis et la France pour faciliter les échanges de renseignements bancaires et fiscaux entre les deux pays. Ce contrat permet d’éviter les fraudes fiscales au niveau mondial.
Toutefois, il exige des institutions financières françaises de transmettre les données bancaires des « US Person » qui possèdent un compte de plus de 500 000 dollars au gouvernement américain. Les banques ne sont donc pas si intéressées à recruter ce type de profil.
Les investisseurs qui vivent également dans un des paradis fiscaux ne sont pas éligibles, car il est difficile pour les banques de connaître réellement les informations bancaires de la personne qui souhaite avoir le crédit, ou encore la source véritable de ses revenus.
Par ailleurs, certains pays, traversant une crise géopolitique par exemple, peuvent être temporairement exclus par les banques. C’est notamment le cas pour se prémunir contre le blanchiment d’argent. Voici la liste des pays considérés à risque :
- Afghanistan
- Biélorussie
- Birmanie / Myanmar
- Corée du Nord
- Érythrée
- Irak
- Iran
- Libye
- Pakistan
- Somalie
- Soudan
- Soudan du Sud
- Syrie
- Ukraine
- Venezuela
- Yémen
Des complexités administratives
Le financement pour la clientèle non résidente est une vraie spécialisation pour les banques, il ne s’agit pas d’un dossier « classique ». Les documents qui constituent le dossier d’un non-résident ne sont ainsi pas les mêmes que pour les résidents.
Par exemple, dans beaucoup de pays du monde, l’impôt est prélevé à la source. Les banques doivent donc analyser le « tax-return » en plus de vos fiches de paie (document pour le rappel des impôts payés par la personne durant l’année).
De plus, pour analyser votre dossier et vous accorder un prêt, les banques sont regardantes sur le type de contrat de travail et l’entreprise où vous travaillez. Selon ces derniers, les banques peuvent être rassurées, car les contrôles seront plus ou moins faciles.
- Si vous avez un contrat français mais détaché à l’étranger, vous êtes considéré comme un résident et vous n’aurez aucun mal à emprunter.
- Si vous avez un contrat local : les banques seront vigilantes à l’entreprise.
Dans tous les cas, la banque exige que vos documents soient traduits (en français, parfois elles acceptent l’anglais). Bien souvent vous devrez vous-même trouver un traducteur. Quelques fois, elle pourra les faire traduire, mais exigera des frais supplémentaires.
Un apport plus important
Pour finir, notons que les banques peuvent demander à leur client non-résident de répondre à de nombreuses conditions. L’une de ces exigences est de remettre un apport évalué entre 10 % à 20 % de la valeur du bien, en plus de couvrir les frais annexes (frais de notaire et de garantie), évalués à un peu moins de 10 % du prix du bien.
Nous avons lancé dimanche 30 avril une consultation sur ce thème, n’hésitez pas à y participer, nous communiquerons les résultats à des professionnels du crédit afin d’inventer avec eux une nouvelle solution plus accessible aux Français résidant hors de France.
