Les Français de l’étranger le savent, en France, la rente est particulièrement taxée. Sans dispositif, la taxation sur les revenus immobiliers peut atteindre près de 60% quand on cumule impôt sur le revenu et CSG. Mais il existe le régime micro-foncier, on sous-estime souvent ses bienfaits et sa simplicité. On fait le point pour les expatriés.
Qu’est-ce que le régime du micro-foncier ?
Le « micro-foncier » est le régime d’imposition par défaut destiné aux investissements locatifs relativement modestes. La déclaration d’impôts sous le régime du micro-foncier est en effet possible pour les investisseurs déclarant des revenus locatifs bruts inférieurs à 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, le contribuable est alors contraint d’opter pour le régime réel ou de choisir la niche dédiée aux expatriés, soit l’imposition dès le premier euro à 20%.
Ainsi le régime micro-foncier ne s’applique pas nécessairement pour les profils aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 € bruts par an, ceux-ci disposant en effet de la possibilité d’opter pour le régime réel ou celui dédié aux non-résidents, même avec des revenus inférieurs dans le cas où ils souhaiteraient déduire certaines charges. Ce montant de déclaration est entendu pour l’ensemble du foyer fiscal. L’investisseur doit donc le cas échéant, intégrer dans son calcul les revenus fonciers de son conjoint et de ses éventuelles personnes à charge au moment d’effectuer sa déclaration pour 2024.
En tant qu’activité exercée à titre civile, le régime micro-foncier est enfin uniquement destiné aux locations nues (non-meublées). Il ne peut en effet être sollicité par les investisseurs exerçant cette activité par l’intermédiaire d’une location meublée (LMP ou LMNP), les revenus perçus entrant alors dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime micro-foncier fonctionne avec un système d’abattement forfaitaire fixe permettant de prendre en compte les charges relatives à un investissement locatif. Le micro-foncier n’est en revanche pas adapté aux dispositifs de défiscalisation particuliers tels que les dispositifs Pinel, Malraux, Monuments Historiques ou Denormandie, ce type d’investisseur devant alors obligatoirement réaliser sa déclaration sous le régime réel.
Un fonctionnement simple !
Le régime micro-foncier fonctionne de manière extrêmement simple pour un investisseur. Celui-ci n’a en effet aucune démarche spécifique à réaliser. Au moment de déclarer ses revenus, il devra simplement reporter sur sa déclaration le montant des loyers bruts effectivement perçus sur l’année écoulée. A partir de ce montant reporté, l’administration fiscale appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers correspondant à la prise en compte des charges liées à l’investissement locatif. Attention, il faut bien spécifier qu’on refuse l’imposition dès le premier euro à 20%.
Les revenus fonciers seront ensuite intégrés, après abattement, au calcul global de l’impôt sur le revenu aux côtés des autres revenus perçus (salaires, pensions etc.). Dans le cas des Français de l’étranger, il faudra donc déclarer ses revenus tirés d’un autre pays, meme si ces derniers resteront imposables dans le pays concerné et qu’ils ne seront pas biensûr imposés en France. Il est tout de meme conseillé de vérifier les dispositions prises dans la convention fiscale liant votre pays et l’hexagone.
Une fois les démarches faites, vous constaterez que la base d’imposition retenue pour les revenus fonciers correspondra donc de fait à 70 % des loyers effectivement encaissés quel que soit le montant des charges et sans qu’il ne soit besoin pour l’investisseur de justifier les dépenses effectuées. Corollairement à cette simplicité, le micro-foncier ne permet pas, en revanche, d’intégrer à la déclaration des travaux effectués ou des charges lourdes ponctuelles qui pourraient diminuer considérablement l’assiette imposable comme cela peut être le cas avec le régime réel.
Le régime micro-foncier est donc par nature bénéficiaire et ne peut donc pas être utilisé par les investisseurs souhaitant réaliser du déficit foncier pour ne pas payer d’impôts sur un ou plusieurs exercices consécutifs.
Quel régime choisir ?
D’une façon générale, c’est l’importance des charges inhérentes à votre investissement locatif qui doit déterminer votre choix. Malgré un abattement intéressant de 30 %, un investisseur qui n’atteint pas le plafond du micro-foncier fixé à 15 000 € de revenus annuels n’a pas toujours intérêt à opter pour le régime micro-foncier. Le prélèvement dès le premier euro à 20%, sans progressivité peut aussi être un bon choix, surtout si vous résidez hors de l’UE et que vous disposez d’un parc immobilier important.
Dans le cas où vous avez décidé de financer votre investissement à crédit, le régime du micro-foncier peut ne pas être adapté. En effet, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance emprunteur font partie des charges déductibles des revenus fonciers au même titre que les charges de copropriété, les charges de gestion locative ou encore les impôts fonciers. Il s’agit donc là de charges assez élevées notamment sur les premières années de l’emprunt ou les remboursements sont généralement plus importants que par la suite. Le choix du régime réel ou du régime à 20% est donc particulièrement opportun dans ce cas de figure, le montant des charges déductibles dépassant bien souvent les 30 % fixés par l’abattement du régime micro-foncier.
Autre cas de figure, l’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location comportant la réalisation de travaux de rénovation importants. C’est par exemple le cas d’un achat de bien immobilier avec un prix au m² bien inférieur aux prix de référence du marché mais qui nécessite des travaux de remise aux normes pour le rendre habitable dans des conditions décentes. L’investisseur pourra alors déduire tous les travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien du bâti (à l’exception des travaux d’agrandissement ou d’extension).
Les sommes engagées peuvent alors se révéler particulièrement élevées avec des montants atteignant parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il pourra alors diminuer considérablement sa base imposable et même dans certains cas réaliser du déficit foncier, c’est-à-dire compenser intégralement ses recettes locatives par les charges issues des travaux de rénovation. Le régime réel, lui, permettra alors de ne pas payer d’impôt sur l’exercice en cours et parfois même sur les exercices suivants jusqu’à épuisement du déficit foncier. Précisons que si vous choisissez le régime des non-résidents, vous ne pouvez pas déduire ces charges non plus.
Dans tous les cas, le choix de votre régime fiscal pour vos revenus locatifs français n’est pas à négliger et nécessite une réflexion et une projection dans le futur afin de faire le meilleur choix.. Celui adapté à votre situation et vos projets.
