En France, de nombreux biens immobiliers sont immobilisés sans usage ou affectation notamment en raison des indivisions. Longtemps perçues comme une simple étape juridique dans le règlement des successions, les indivisions sont de plus en plus un mécanisme de blocage affectant la fluidité du marché et la valorisation du patrimoine.
1 million d’indivisions ouvertes chaque année en France
Chaque année, plus de 630 000 successions sont ouvertes en France. À ce flux s’ajoutent environ 425 000 ruptures conjugales, divorces, séparations ou dissolutions de PACS, générant autant de situations de propriété partagée.
Le droit repose pourtant sur un principe clair : nul n’est censé demeurer contraint dans l’indivision. Dans les faits, l’exigence d’unanimité pour les décisions les plus structurantes, en particulier la vente du bien, confère à chaque indivisaire un droit de veto. Il suffit d’un désaccord, d’une absence ou d’un refus de se manifester pour figer durablement la situation. Cette asymétrie entre principe juridique et réalité opérationnelle explique la constitution d’un stock immobilier « dormant ».
En Corse et dans les Outre-mer, jusqu’à 40 % du foncier privé serait concerné par des indivisions anciennes, parfois transmises sur plusieurs générations. Dans les zones rurales, ces blocages contribuent à maintenir hors du marché des biens inoccupés pendant dix, vingt, voire trente ans, avec des cas extrêmes atteignant quarante ans. Les conséquences sont multiples : dégradation du bâti, perte de valeur patrimoniale, raréfaction de l’offre disponible et tensions accrues sur les prix dans les zones dynamiques.
Réduire les blocages grâce à la loi du 26 mars 2026
La loi du 26 mars 2026 votée à l’unanimité introduit plusieurs évolutions destinées à réduire ces blocages. Le texte adopté est issu d’une proposition de loi présentée par les députés Louise Morel et Nicolas Turquois.
Son entrée en vigueur est prévue pour le début de l’année 2027, après publication d’un décret en Conseil d’État attendu d’ici l’été 2026. La principale disposition de la loi consiste à permettre, sous contrôle du juge, la vente d’un bien indivis à l’initiative d’un seul indivisaire, à condition de démontrer une situation d’urgence et un intérêt commun.
Cette mesure prolonge une jurisprudence de la Cour de cassation de 2013 et constitue une inflexion notable du principe d’unanimité. Le dispositif reste encadré. Le juge conserve un pouvoir d’appréciation, ce qui limite les risques d’abus mais introduit une part d’incertitude dans son application. L’objectif n’est pas de banaliser la vente unilatérale, mais de créer un moyen de sortie pour les situations les plus bloquées. La réforme modifie également les règles du partage judiciaire. Elle renforce le rôle du juge et du notaire, impose la présence d’un avocat à toutes les étapes et limite les stratégies d’obstruction.
Désormais, le silence d’un indivisaire ne pourra plus suffire à bloquer la procédure ; celle-ci pourra se poursuivre et la décision s’imposera à l’ensemble des parties. Des dispositions spécifiques sont prévues pour certains territoires. En Corse, la vente d’un bien indivis pourra être réalisée à la majorité des deux tiers, sans recours au juge, ce qui prolonge des adaptations territoriales déjà existantes.
L’État prend la main sur les successions vacantes
La loi comporte en outre un volet consacré aux successions vacantes. L’État, agissant comme curateur via les services du Domaine, voit ses moyens d’action renforcés, notamment par la possibilité de mandater des tiers pour accélérer les ventes. Une publicité numérique est instaurée pour améliorer l’identification des biens, et les collectivités territoriales bénéficient d’un accès facilité à certaines informations fiscales afin de repérer les immeubles vacants ou sans maître.
La portée de la loi doit être relativisée. Son efficacité dépendra de sa mise en œuvre concrète et de sa capacité à s’appliquer aux situations anciennes, point qui sera précisé par le décret d’application. Surtout, les indivisions sont souvent liées à des conflits familiaux profonds ou à des situations successorales complexes que le droit ne peut résoudre à lui seul.
