L’adoption du budget français 2025 fut un long périple, ponctuée de rumeurs et de coup d’effrois. En particulier pour les Français de l’étranger qui sont propriétaires en France. Mais finalement, la principale mesure se maintient. Soit l’exonération de taxe sur la plus-value sur la vente de biens immobiliers comme la réduction des assises sociales.
C’est l’occasion de faire un petit rappel des dispositifs fiscaux applicables à la vente d’un bien immobilier en France. Détenu par un ou des non-résidents.
L'exonération de taxe sur la plus-value immobilière
L’ancienne résidence principale d’un non-résident est le plus souvent exonérée d’impôt.
Depuis le 1er janvier 2019, un particulier qui vend son ancienne résidence principale en France est exonéré d’impôt sur la plus-value. Quelle que soit sa nationalité, il doit cumulativement :
- habiter dans un pays membre de l’Union européenne. Ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
- faire une vente qui intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de son déménagement hors de France. Le délai peut donc atteindre deux ans. Pendant ce délai, le logement ne doit ni être loué, ni prêté à quelque titre que ce soit.
L’exonération porte à la fois sur le logement et ses dépendances (cave, parking, chambre de bonne) dès lors que leur vente intervient simultanément.
Logement en France : l'exonération d’impôt sur la plus-value spécifique aux non-résidents
Les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un cas d’exonération spécifique. Ainsi, en 2025, un ressortissant européen qui quitte l’hexagone pour n’importe quel pays dans le monde se trouve exonéré de taxation sur la plus-value réalisée. Deux conditions doivent se réunir :
- La personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente ;
- La vente intervient :
soit dans un délai de dix ans après son départ de France (contre cinq ans jusqu’à fin 2018) si la personne n’a pas la libre disposition du bien (il est loué par exemple) ;
soit à tout moment dès lors que la personne a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. À noter : la libre disposition n’exclut pas de brèves et ponctuelles mises en location touristique.
Cependant, l’exonération d’impôt n’est pas totale. En effet, elle se limite à la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150 000 €. Le surplus est imposable aux conditions normales. Toutefois, ce montant de plus-value est très élevé. D’autant qu’il se calcule après abattements pour durée de détention. De plus, il exonère de taxation la plupart des ventes… et réduit fortement l’impôt des autres.
À l’exception des deux cas d’exonération ci-dessus (qui peuvent donc conserver jusqu’à 3 biens), la plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d’un logement en France se calcule et se taxe aux mêmes conditions qu’un résident Français. Soit à hauteur de : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de CSG et autres prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) = 36,2 %. Les non-résidents supportent aussi, comme les résidents, l’éventuelle surtaxe sur les plus-values. Dépassant 50 000 € et l’éventuelle taxe sur les ventes de terrains devenus constructibles.
Les prélèvements sociaux toujours allégés
La taxation au titre des prélèvements sociaux a été au cœur d’un bras de fer juridique entre la France et certains contribuables non-résidents. Combat arbitré par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE). Dans un arrêt « De Ruyter » de 2015, la CJUE a décidé que le fait qu’une personne soit affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne ne permet pas à la France de la soumettre aux prélèvements sociaux français.
Le non-résident relève d'un régime de sécurité sociale européen
Si le vendeur non-résident relève d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, il est exonéré de CSG et de CRDS. Quelle que soit leur nationalité. Mais il reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 26,5 % (19 % + 7,5 %).
Malgré le « Brexit », les résidents britanniques bénéficient de ce taux réduit s’ils remplissent les conditions suivantes :
- Ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique ;
- Ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
- Ils ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.
Le non-résident relève d'un régime de sécurité sociale extra-européen
Si le non-résident qui vend son logement en France appartient à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen, la CSG et les autres prélèvements sociaux sont dus en totalité au taux de 17,2 %. Soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 36,2 % (19 % + 17,2 %).
