Pour de nombreux Français établis à l’étranger, conserver un logement en France relève autant du choix patrimonial que de l’attachement affectif. Qu’il s’agisse d’un pied-à-terre parisien gardé pour de futurs séjours, d’un appartement destiné aux enfants ou d’un bien conservé en vue d’un retour, ces logements restent souvent inoccupés une grande partie de l’année. Or, la réglementation fiscale française se durcit considérablement à l’encontre des logements dits vacants. En effet, à partir du 1er janvier 2027, une fiscalité renforcée sur les logements inoccupés entrera en vigueur. Issue de la loi de Finances pour 2026 et immédiatement saisie par la Ville de Paris ainsi que par d’autres collectivités, cette mesure vise à remettre sur le marché des dizaines de milliers d’appartements inoccupés. Pour les expatriés propriétaires d’un bien vide en Métropole, la facture s’annonce salée. Décryptage des enjeux et solutions pour y faire face.
Un marché parisien sous tension où la place des non-résidents doit être relativisée
Le marché immobilier de la capitale française traverse une période d’intense tension. La pénurie d’offres locatives s’est accentuée, poussant les autorités à traquer la moindre surface inutilisée. Dans le débat public, la responsabilité des acheteurs étrangers et des non-résidents est fréquemment évoquée. Pourtant, les chiffres réels de la profession notariale invitent à relativiser ce constat.
Selon les données de la Chambre des Notaires du Grand Paris, la part des acquéreurs de nationalité étrangère non-résidents demeure modeste, représentant moins de 3 % des transactions totales dans la capitale. Si leur présence est plus marquée sur certains segments spécifiques, comme l’immobilier de grand luxe ou l’hypercentre, ils ne conditionnent pas la dynamique globale du marché parisien.
Il convient d’ailleurs de distinguer les acquéreurs étrangers des Français de l’étranger. Ces derniers constituent une part essentielle des propriétaires non-résidents. Pour un expatrié, conserver un appartement répond à des besoins concrets : sécuriser un patrimoine en euros, préparer sa retraite ou maintenir un point d’ancrage familial. Comme le soulignent des spécialistes du secteur tels que l’agence Fairway, la détention d’un bien parisien demeure un investissement d’avenir, mais exige désormais une gestion fine face à l’empilement des réglementations (encadrement des loyers, normes DPE, fiscalité locale).
Fiscalité 2027 : le coup de vis sur les logements inoccupés
C’est dans ce contexte de crise du logement que s’inscrit la révision de la fiscalité immobilière. La loi de finances pour 2026 a restructuré la taxation de la vacance en instaurant la Taxe sur les Logements Vacants et Habitations Vacantes (TVLH), tout en octroyant aux communes en « zone tendue » le pouvoir de majorer fortement ses taux.
La Ville de Paris a promptement adopté cette mesure en votant la hausse maximale des taux applicables dès le 1er janvier 2027. L’objectif affiché par la municipalité est de réinjecter environ 20 000 logements sur le marché locatif, sur un total estimé à près de 140 000 biens vacants ou sous-occupés dans la capitale (soit environ 10 % du parc résidentiel).
| Régime d’imposition | Année 1 de vacance | Année 2 et suivantes |
|---|---|---|
| Taux national de base (Zone tendue) | 17 % | 34 % |
| Plafond voté par Paris (Applicable au 01/01/2027) | 30 % | 60 % |
Concrètement, comment s’articule cette hausse ? Jusqu’à présent, la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) visait les biens non meublés, inoccupés depuis au moins un an. Son taux était de 17 % la première année d’imposition, puis de 34 % les années suivantes, appliqués sur la valeur locative cadastrale. Avec la réforme applicable en 2027, le taux voté à Paris grimpe à 30 % dès la première année et atteint 60 % à partir de la deuxième année.
Pour un propriétaire non-résident, l’impact est direct. Un appartement dont la valeur locative cadastrale est de 3 000 euros verra sa taxe passer de 510 euros à 900 euros la première année, puis bondir de 1 020 euros à 1 800 euros dès la deuxième année.
Certains propriétaires envisagent de meubler leur pied-à-terre pour échapper à cette taxe. Attention toutefois au piège : les résidences secondaires meublées relèvent de la Taxe d’Habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui fait également l’objet d’une surtaxe municipale pouvant atteindre 60 % en zone tendue. La sous-occupation devient donc financièrement pénalisante sous toutes ses formes.
Comment se prémunir ? Exonérations, conseils et panorama national
Face à cette offensive fiscale, plusieurs voies permettent aux Français de l’étranger de se protéger ou de contester une imposition injustifiée.
Faire valoir la « vacances involontaire »
La principale exonération repose sur la vacance indépendante de la volonté du propriétaire. La taxe n’est pas due si vous prouvez que le logement a été proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur, ou s’il nécessite des travaux d’envergure le rendant inhabitable. Cependant, l’administration fiscale applique des critères stricts. Il est impératif d’anticiper en constituant un dossier méthodique : mandats d’agence, preuves d’annonces, refus de location, devis d’entreprises et factures.
Justifier d’une occupation effective
Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année n’est plus considéré comme vacant. Les expatriés séjournant régulièrement en France doivent donc conserver soigneusement tous leurs justificatifs (factures d’énergie, billets de transport, avis d’imposition).
Opter pour une mise en location flexible
La mise en location reste la meilleure stratégie patrimoniale. Pour conserver une flexibilité d’usage, les non-résidents peuvent privilégier le bail mobilité (de 1 à 10 mois pour professionnels ou étudiants) ou le bail société (corporate lease). Ces formules offrent un rendement locatif tout en évitant les taxes sur la vacance.
Garder à l’esprit le panorama national
Rappelons enfin que Paris n’est pas un cas isolé. De nombreuses métropoles situées en zone tendue, telles que Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice ou Montpellier, appliquent ou renforcent des mesures similaires. Partout en France, la vacance immobilière est désormais ciblée.
Si vous possédez un bien inoccupé en France, il est essentiel d’anticiper l’échéance du 1er janvier 2027. Effectuer un diagnostic de votre situation, réunir vos pièces justificatives ou arbitrer votre mode de gestion locative vous évitera une lourde déconvenue fiscale.
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