Le monde de 2026 ne ressemble plus tout à fait à celui d’hier. Entre la généralisation du télétravail international, le durcissement de la fiscalité en France (Loi de Finances 2026) et l’émergence de nouveaux hubs technologiques, les stratégies immobilières des Français de l’étranger ont radicalement évolué. Que vous cherchiez un pied-à-terre sous les tropiques, un investissement locatif rentable ou simplement un toit pour votre prochaine mission à l’international, voici le panorama complet des opportunités immobilières cette année.
Top des destinations : Où acheter en 2026 ?
Si le rebond immobilier se confirme en France comme les analystes le prévoient, il n’empêche qu’il peut être pertinent de regarder où sont les opportunités du moment. Pour ceux qui veulent bouger de leur pays de résidence ou de France, le choix de la destination finale peut aussi être nourri par la problématique du logement.
L'Europe du Sud : Le trio gagnant reste indétrônable
L’Espagne, le Portugal et la Grèce demeurent les destinations favorites des expatriés français en quête d’immobilier. Cependant, la géographie de l’investissement s’est déplacée des capitales vers les villes secondaires.
Du côté espagnol, en 2026, Valence est bien partie pour devenir la coqueluche des expatriés. Les prix y ont grimpé, mais le rendement locatif reste solide (autour de 5 %). Malaga, de son côté, s’est imposée comme la « Silicon Valley » de la Méditerranée, attirant cadres et ingénieurs.
Plus à l’ouest, et malgré la fin partielle du régime RNH (Résident Non Habituel) sous sa forme historique, le Portugal séduit toujours par sa sécurité et sa qualité de vie. Le nouveau visa « D8 » pour les travailleurs non européens à distance a dynamisé le marché locatif de moyen terme.
Enfin, il y a le pari grec c’est celui de la plus-value. Avec des prix au mètre carré encore inférieurs aux niveaux de 2008 dans certaines zones d’Athènes, la Grèce offre un potentiel de croissance unique en Europe.
L'Asie du Sud-Est, entre luxe abordable et dynamisme
Voilà une partie du monde qui ne connaît pas la crise, vous êtes de plus en plus nombreux à rêver d’une expatriation en Thaïlande pour la retraite ou d’une carrière à Singapour. Si la Thaïlande est encore abordable, ce n’est pas le cas de Singapour, mais le Vietnam par son dynamisme économique peut être aussi un bon choix.
En 2026, le marché se stabilise sur Bangkok et Phuket. La capitale du Siam reste un hub pour le locatif longue durée auprès des cadres internationaux, tandis que Phuket voit sa demande de villas de luxe exploser. Il est possible de devenir propriétaire à travers des sociétés en respectant bien les règles.
Mais en Asie, la nouvelle star, c’est Da Nang au Vietnam. Pour les budgets plus modestes ou les investisseurs avertis, le Vietnam offre un coût de la vie imbattable et une croissance économique qui tire les prix immobiliers vers le haut.
Aux Amériques, Panama et Mexique en tête
Désigné comme la meilleure destination pour les expatriés en 2026, le Panama offre une stabilité financière exceptionnelle (utilisation du dollar US) et des incitations fiscales pour les investisseurs immobiliers.
Enfin, on met le cap sur un autre pays, avant réputé pour sa dangerosité comme le Panama, le Mexique. Dans ce pays, les experts vous invitent à regarder du côté de Tulum et de Playa del Carmen. Ces villes ne sont plus seulement des spots de vacances, mais de véritables centres de vie pour les nomades digitaux de plus en plus nombreux.
| Destination | Rendement Locatif Brut | Prix Moyen (m²) - Centre Ville | Facilité d'Installation |
|---|---|---|---|
| Valence (Espagne) | 5.5% | 3 200 € | Très Facile |
| Athènes (Grèce) | 6.5% | 2 800 € | Moyenne |
| Dubaï (EAU) | 8.0% | 5 500 € | Facile |
| Bangkok (Thaïlande) | 5.0% | 4 500 € | Facile (Visa requis) |
| Lisbonne (Portugal) | 4.0% | 5 800 € | Très Facile |
| Bali (Indonésie) | 9.0% | 2 200 € (Bail emphytéotique) | Moyenne |
Louer à l'étranger en 2026 : Tendances et conseils pratiques
Comme le reste, en 2026, le marché de la location a subi une mutation profonde. Voici ce qu’il faut savoir pour se loger sereinement.
En effet, pour les expatriés en mission de 6 à 18 mois, la location traditionnelle perd du terrain face aux appartements avec services. Dans ces offres sont inclus dans le loyer : Wi-Fi haut débit, ménage, et accès à des espaces de coworking. C’est la solution idéale à Dubaï, Singapour ou Lisbonne.
Pour les Français de l’étranger, en plus des travailleurs détachés, il y a aussi la concurrence des travailleurs digitaux nomadisés. Et elle va augmenter la pression sur les biens adaptés aux occidentaux dans certains pays puisqu’en 2026, de nombreux pays (plus de 60) proposent désormais des visas spécifiques. Ces derniers facilitent souvent l’accès à la location en simplifiant les garanties demandées aux étrangers.
Cependant ce qui ne change pas c’est l’existence d’arnaques. Pour rappel, il ne faut jamais signer un bail à distance sans avoir visité ou mandaté un agent de relocation. En 2026, les arnaques aux annonces générées par IA sont en hausse sur les plateformes non sécurisées.
Fiscalité et Juridique
L’expatriation immobilière ne s’improvise pas, surtout avec les réformes de 2026.
Si certains pays comme Chypre ou Malte continuent de proposer des régimes de « Non-Domicilié » qui permettent d’être exonéré d’impôts sur les revenus de source étrangère pendant plusieurs années (C’est un levier puissant pour réinvestir vos loyers perçus ailleurs). Il faut se méfier du cadre législatif qui encadre la propriété.
Comme en Asie (Thaïlande, Indonésie, Vietnam) où un étranger ne peut généralement pas posséder le sol en nom propre. On passe souvent par des baux de longue durée (Leasehold) de 30 ans renouvelables ou par des sociétés. En 2026, ces contrats sont très encadrés et ils demandent une lecture juridique scrupuleuse.
Check-list pour une expatriation immobilière réussie
- Définir l’usage : Investissement pur ? Résidence principale ? Hybride ?
- Vérifier la connectivité : En 2026, un logement sans fibre optique ou couverture 5G perd 20 % de sa valeur locative.
- Anticiper le financement : Obtenir un prêt en France pour un bien à l’étranger est devenu complexe. Prévoyez un apport de 30 % à 50 % ou passez par des banques locales/internationales.
- Intégrer les critères ESG : Les normes énergétiques deviennent mondiales. Un bien « passoire thermique » sera difficile à louer, même au soleil.
