Pour de nombreux Français établis hors de nos frontières, conserver ou acquérir une résidence secondaire dans l’Hexagone est bien plus qu’un investissement immobilier. C’est un lien charnel avec leurs racines, un port d’attache pour les vacances en famille et, souvent, un projet de retraite. Cependant, le paysage immobilier français traverse une mutation profonde. Entre pression démographique, durcissement fiscal et régulation du marché locatif, posséder un « pied-à-terre » en France exige aujourd’hui une compréhension fine des nouveaux enjeux.
L'exception de la résidence secondaire
La France détient un record européen : celui du nombre de résidences secondaires. Selon les dernières données de l’INSEE et de l’Observatoire des territoires, on dénombre plus de 3,7 millions de résidences secondaires sur le territoire, soit environ un logement sur dix. Ce chiffre est en constante progression, porté par un désir croissant de « vert » et de littoral, une tendance largement amplifiée par la crise sanitaire et l’essor du télétravail.
Parmi ces propriétaires, les non-résidents (Français de l’étranger et investisseurs étrangers) occupent une place significative. On estime que les non-résidents détiennent environ 15 % à 20 % du parc des résidences secondaires dans certaines zones très prisées comme la Côte d’Azur, les Alpes ou le littoral breton. Pour les expatriés, ces biens représentent souvent une part majeure de leur patrimoine, mais ils se retrouvent désormais au cœur d’un quadrillage territorial de plus en plus serré. Ainsi, le pays est désormais « archipélisé » avec des zones de forte concentration de résidences secondaires créent des bulles de richesse qui transforment la géographie sociale du pays.
Fiscalité et régulation, le tournant de 2024-2025
Si vous possédez un bien en France sans y résider fiscalement, la facture s’est alourdie ces dernières années.
Depuis 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales. En revanche, elle reste pleinement applicable aux résidences secondaires. Plus encore, dans les « zones tendues » (villes où la demande de logements excède l’offre), les communes ont la possibilité d’appliquer une surtaxe de taxe d’habitation pouvant aller jusqu’à 60 %. Les taxes foncières ont également connu des hausses record (+7 % en moyenne nationale en 2023, tendance poursuivie en 2024), impactant directement les propriétaires non-résidents qui ne bénéficient d’aucun abattement lié aux revenus en France.
Pour compenser ces charges, beaucoup d’expatriés louent leur bien via des plateformes comme Airbnb. Attention : les règles ont radicalement changé avec la loi promulguée fin 2024.
- Réforme fiscale : L’abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés est tombé de 50 % à 30 % (avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €). Pour les meublés classés, il passe de 71 % à 50 %.
- Performance énergétique (DPE) : À terme, les meublés de tourisme devront respecter les mêmes obligations de performance énergétique que les locations à l’année. Un logement classé G pourrait bientôt être interdit à la location saisonnière.
- Pouvoirs accrus des maires : Les communes peuvent désormais réduire le nombre de jours de location autorisés ou imposer des quotas stricts (mécanisme de compensation) pour protéger le parc locatif permanent.
Pourquoi la résidence secondaire devient un "problème politique"
L’analyse de Jérôme Fourquet dans L’Echo Touristique et ses récents travaux met en lumière une fracture croissante. La résidence secondaire n’est plus seulement perçue comme un moteur économique local, mais comme un facteur d’exclusion.
Pour Fourquet, la montée en gamme du tourisme et la concentration des résidences secondaires sur les littoraux créent un « mur de l’Atlantique » ou de la Méditerranée. Les prix de l’immobilier s’envolent, déconnectés des revenus des travailleurs locaux. Résultat : les jeunes actifs et les familles sont chassés vers l’arrière-pays, créant des communes « fantômes » huit mois sur douze, où les écoles ferment faute d’élèves.
Le ressentiment monte dans les zones touristiques. Les résidents permanents voient leurs commerces de proximité remplacés par des boutiques de luxe ou des restaurants saisonniers. Cette « gentrification touristique » transforme des villages vivants en musées à ciel ouvert pour propriétaires saisonniers. Pour les Français de l’étranger, cela signifie une acceptation sociale parfois plus difficile et un risque politique de voir les taxes locales cibler prioritairement ces « absents » qui consomment des services publics sans participer à la vie quotidienne de la cité.
Une valeur refuge
Pour le Français de l’étranger, la résidence secondaire reste un investissement de cœur et une valeur refuge. Toutefois, la gestion d’un tel bien en 2026 requiert une vigilance accrue. Entre l’obligation de déclaration d’occupation (plateforme « Gérer mes biens immobiliers »), les nouvelles normes environnementales et une fiscalité de moins en moins clémente, la « maison de vacances » devient un actif complexe. Anticiper ces évolutions est la clé pour que ce lien avec la France demeure un plaisir et non un fardeau administratif et financier.
