Les Français de l’étranger, déjà expatriés ou ayant la volonté de le devenir, peuvent bénéficier d’un allègement ou d’une annulation de la taxe sur la plus-value immobilière jusqu’à deux biens. Aussi si la taxation pour les prélèvements sociaux est maintenue, le montant peut être, alors, réduit.
Régime fiscal de 2019
L’imposition des plus-values immobilières des non-résidents est allégée puisqu’ils bénéficient d’un régime fiscal avantageux applicable depuis le 1er janvier 2019.
Ainsi :
– la vente de l’ancienne résidence principale en France peut être exonérée ;
– la vente d’un logement en France peut être exonérée plus fréquemment ;
Par ailleurs, l’assujettissement des non-résidents aux prélèvements sociaux est maintenu, mais le taux peut être minoré.
L’ancienne résidence principale en France exonérée d’impôt sur la plus-value
Jusqu’à fin 2018, une personne venant de quitter la France et qui y mettait en vente son ancienne résidence principale se trouvait par principe taxée sur la plus-value réalisée. En effet, la loi ne lui accordait pas un « délai raisonnable » pour vendre, délai dont bénéficient tous les résidents français qui vendent leur résidence principale et déménagent en France.
On peut considérer un délai comme raisonnable si en pratique la mise en vente à un prix du marché a été effectuée par des moyens de promotion suffisants et sans que le logement ne soit jamais loué ou prêté (officiellement, c’est-à-dire qu’un tiers y ait établi sa résidence fiscale ou sociale).
Pour mettre fin à cette distorsion de traitement fiscal, depuis le 1er janvier 2019, un particulier, quelle que soit sa nationalité, qui vend son ancienne résidence principale en France est exonéré d’impôt sur la plus-value :
– s’il part habiter dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ;
– et si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de son déménagement hors de France (le délai peut donc atteindre deux ans). Pendant ce délai, le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quelque titre que ce soit.
L’exonération porte à la fois sur le logement et ses dépendances (cave, parking, chambre de bonne) dès lors que leur vente intervient simultanément.
Exemple : « Vous quittez la France pour l’Italie en septembre 2023 et vous mettez en vente votre appartement à Paris qui constituait jusque-là votre résidence principale. La plus-value immobilière réalisée sera totalement exonérée d’impôt si la vente intervient avant le 31 décembre 2024. »
L’imposition des plus-values immobilières des non-résidents est allégée.
Vendre un deuxième logement avec un abattement ?
Les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un cas d’exonération spécifique, assoupli depuis le 1er janvier 2019.
En 2023, un ressortissant européen (une personne qui a la nationalité de l’un des pays de l’UE) qui quitte la France pour n’importe quel pays dans le monde se trouve exonéré de taxation sur la plus-value réalisée si les deux conditions sont réunies.
Soit que la personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente.
Et aussi que la vente doit intervenir :
– soit dans un délai de dix ans après son départ de France (contre cinq ans jusqu’à fin 2018) si la personne n’a pas la libre disposition du bien (il est loué par exemple) ;
– soit à tout moment dès lors que la personne a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente.
Cependant l’exonération d’impôt n’est pas totale puisqu’elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150 000 € (le surplus est imposable aux conditions normales). Toutefois, ce montant de plus-value très élevé, d’autant qu’il est calculé après abattements pour durée de détention, permet d’exonérer de taxation la plupart des ventes… et de réduire fortement l’impôt des autres.
Exemple : « Un Français quitte la France pour le Pérou en mai 2023. Il vend son ancienne résidence principale comme indiqué plus haut. Il avait investi, via un crédit, dans un second appartement qui est financé par la location. La plus-value immobilière réalisée lors de la future vente de ce bien sera exonérée d’impôt dans la limite de 150 000 € de plus-value nette si la vente intervient d’ici fin 2033. »
La CGS, un double traitement
On le sait, en plus des impôts, l’ensemble des revenus ou produits réalisés en France sont soumis à la CSG. Les Français de l’étranger, pourtant non bénéficiaires de la couverture sociale que cette contribution finance, y ont, longtemps, été soumis. Si pour ceux installés dans un pays de l’EEE, il est possible de récupérer les fonds en faisant la demande chaque année, ceux hors de l’UE sont encore frappés par cette taxe.
Les Français installés dans l’UE soumis à des prélèvements sociaux allégés
Ainsi, hors les deux cas d’exonération ci-dessus, la plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d’un logement en France est calculée et taxée aux mêmes conditions qu’un résident français, soit à hauteur de : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de CSG et autres prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %) = 36,2 %.
Les non-résidents supportent aussi, comme les résidents, l’éventuelle surtaxe sur les plus-values dépassant 50 000 € et l’éventuelle taxe sur les ventes de terrains devenus constructibles.
Or, la taxation au titre des prélèvements sociaux a été au cœur d’un bras de fer juridique entre la France et certains contribuables non-résidents, combat arbitré par la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE). Dans un arrêt « De Ruyter » de 2015, la CJUE a décidé que le fait qu’une personne est affiliée à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne ne permet pas à la France de la soumettre aux prélèvements sociaux français. Après bien des péripéties qui ne sont peut-être pas terminées, la situation est en 2023 (comme depuis le 1er janvier 2019) la suivante :
S’agissant des personnes, quelle que soit leur nationalité, qui relèvent d’un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, elles sont exonérées de CSG et de CRDS… mais restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 26,5 % (19 % + 7,5 %).
Malgré le « Brexit », les résidents britanniques bénéficient de ce taux réduit s’ils remplissent les conditions suivantes :
– ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique ;
– ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne ;
– ils ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.
Maintien de la CSG pour les autres
S’agissant des personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un État tiers non européen, comme pour les revenus, la CSG et les autres prélèvements sociaux sont, aussi, dus en totalité au taux de 17,2 %, soit une taxation globale sur la plus-value immobilière de 36,2 % (19 % + 17,2 %).
Un Russe qui réside depuis toujours en Russie et qui vend en 2023 sa résidence secondaire en France est taxé au taux global de 36,2 %. En revanche, si cette même personne réside en Finlande, la vente sera taxée au taux global de 26,5 %.
La soumission à la CGS des revenus ou produits de cessions réalisés en France des non-résidents hors UE est un serpent de mer qui ne manquera pas de reparaître dans les prochaines semaines lors de l’étude du budget de la Nation. Cependant, il ne faut pas trop y compter, la rigueur est sur toutes les lèvres et les Français de l’étranger seront parmi les proies faciles.
