Une doctrine fiscale concernant les locations meublées en France se déploie progressivement depuis cette année, les conséquences étaient réservées aux nouveaux investisseurs tandis que les autres bénéficient d’une phase d’adaptation. Et en 2026, la période de transition se poursuit pour les résidents mais pour les non-résidents le projet de Loi de Finances pour 2026 s’annonce difficile. De quoi parle-t-on ? De la modification du seuil, de revenus générés avec ces locations meublées, qui détermine votre régime d’imposition en France. Celui-ci exclurait, désormais, les revenus non imposés en France. Ainsi de nombreux expatriés se retrouveront à relever du statut de LMP, alors qu’en France, ils seraient LMNP. Quelle différence ? Quelles conséquences pour les Français de l’étranger louant un bien meublé en France ?
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP permettait aux propriétaires de louer leur bien meublé avec une fiscalité ultra-allégée. Grâce à l’amortissement comptable, les revenus locatifs étaient en grande partie défiscalisés, permettant une rentabilité nette souvent supérieure à la location nue classique.
Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) rendaient ce statut particulièrement intéressant pour les investisseurs moyens, ceux qui détiennent un ou deux biens locatifs, notamment dans les villes étudiantes ou les zones touristiques.
Mais déjà depuis cette année, la Loi de Finances 2025 entérinait la suppression progressive du régime LMNP pour les nouveaux investisseurs. Les propriétaires existants bénéficient d’un droit transitoire, mais la fiscalité va se durcir dès 2026 :
- Fin progressive des amortissements.
- Passage automatique vers le régime des revenus fonciers classiques (beaucoup moins avantageux).
- Fiscalité sur les plus-values nettement alourdie.
L’objectif est que tous les bailleurs soient à terme des loueurs meublés professionnels.
L’abaissement du seuil et l’exclusion des revenus non fiscalisés en France
En plus de la mesure mise en place en 2025, portée par la députée Annaïg Le Meur, la loi anti-Airbnb vise à limiter l’attrait de la location touristique. Comment ? En réduisant drastiquement les avantages du régime micro-BIC.
Le plafond de chiffre d’affaires chute de 77 700 € à 15 000 €, en 2026 (sur les loyers perçus en 2025). Dans le même temps, l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %.
Conséquence ? Si vos revenus locatifs excèdent 15 000 euros sur l’année, vous passerez automatiquement au régime du réel. Il est en de même si vos revenus non immobiliers sont supérieurs à 1500€.
Cette proposition en modifiant l’article 155 du code général des impôts, selon lequel est LMP quiconque génère un montant de recettes annuelles de location meublée qui est à la fois supérieur au seuil et au total de ses autres revenus d’activité. Il serait ajouté « imposables en France ». Cette loi anti- Airbnb fera de facto près de 100% des non-résidents des LMP.
L’impôt sur la plus-value va grimper
Cerise sur le gâteau en plus d’impacter la fiscalité de vos revenus immobiliers, le passage au statut va faire exploser la taxe sur la plus-value.
Jusqu’ici, un propriétaire en LMNP souhaitant vendre son bien n’avait pas à comptabiliser l’amortissement dans le calcul de la plus-value. Ainsi, imaginez que vous achetiez un appartement en LMNP 200 000 €. Pendant des années, vous profitez de l’amortissement (disons 50 000 euros au total) pour réduire vos impôts. Imaginez maintenant que vous le vendiez 300 000 €. L’avantage fiscal accordé jusqu’à lors aux bénéficiaires du régime permettait de ne pas tenir compte de ces 50 000 euros dans le calcul, résultat : 300 000 – 200 000 = la plus-value s’élève dans ce cas à seulement 100 000 euros.
L’avantage fiscal désormais raboté, tous les amortissements réduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Par conséquent : 200 000 € (prix d’achat) – 50 000 € (amortissement) = 150 000 €. En cas de revente du bien, la plus-value passe à : 300 000 (prix de revente) – 150 000 € (prix d’achat – amortissement) = 150 000 €. Et c’est sur ce montant que vous serez imposé, augmentant mécaniquement l’impôt à payer.
Et l’impact est majeur, sans réintégration des amortissements dans le cas d’une revente générant une plus-value de 100 000 €, l’imposition totale est 36 200 € (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) alors qu’en réintégrant les amortissements, la plus-value sera alors de 150 000 € donc un impôt total de 54 300 €. L’effet augmente avec la valeur du bien. En plus, il ne serait donc pas possible de faire valoir le droit aux exorations prévues par la loi pour les non-résidents du fait d’être désormais un professionnel de la location.
