164 000 foyers dont le patrimoine immobilier situé en France est supérieur à 1,3 million d’euros doivent remplir leur déclaration d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) au plus tard d’ici demain, jeudi 23 mai. Pour les non-résidents contribuables en France on fait le point sur les erreurs à éviter !
Contrairement à la déclaration de revenus, préremplie par le fisc et à finaliser aux mêmes dates, celle de l’IFI est intégralement renseignée par le contribuable. L’exercice est plus complexe qu’il n’y paraît puisqu’il faut évaluer son patrimoine imposable, composé de ses différents biens immobiliers, déduire les dettes afférentes, puis calculer l’impôt dû. Surtout que les erreurs peuvent coûter cher, et notamment l’absence de déclaration. En cas de contrôle, l’administration fiscale effectue un redressement sur les six années
Bien estimer ses biens
Sous-évaluer ses biens pour réduire sa note est un jeu dangereux. Un appartement déclaré 1 million d’euros à l’IFI mais vendu le double quelques mois plus tard suscitera forcément des questions du Trésor public, et un redressement, cette fois sur les trois dernières années. Il convient d’évaluer l’ensemble de son patrimoine imposable à sa valeur vénale au 1er janvier 2024, correspondant au prix auquel le bien aurait pu être vendu à cette date.
Cette année, les contribuables peuvent profiter du recul des prix de l’immobilier dans de nombreuses régions pour réviser leur chiffre par rapport à 2023. Mais gare aux abus : les propriétaires n’ayant pas ou très peu revalorisé leurs biens ces dernières années alors que les prix de la pierre s’envolaient (+ 17,3 % sur dix ans au 1er janvier 2024, d’après Meilleurs Agents) ne peuvent raisonnablement pas les déprécier cette année (- 7 % en 2023). Il serait difficile de plaider la bonne foi en cas de contrôle.
Pour estimer ses biens, le contribuable peut utiliser le site Patrim, du service des impôts, ou encore Immo Data, qui répertorient les ventes récentes autour d’une adresse donnée. Mieux vaut conserver ses sources afin d’être en mesure de justifier son évaluation en cas de contrôle fiscal. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % : le contribuable n’inscrit donc que 70 % de sa valeur dans sa déclaration.
Sous-évaluer un bien, un jeu dangereux
De même, sous-évaluer ses biens pour réduire sa note est un jeu dangereux. Un appartement déclaré 1 million d’euros à l’IFI mais vendu le double quelques mois plus tard suscitera forcément des questions du Trésor public, et un redressement, cette fois sur les trois dernières années. Il convient d’évaluer l’ensemble de son patrimoine imposable à sa valeur vénale au 1er janvier 2024, correspondant au prix auquel le bien aurait pu être vendu à cette date. « Cette valeur doit être remise à jour chaque année en fonction de l’évolution du marché de chaque actif, à la hausse comme à la baisse », explique Marie Damourette, ingénieure patrimoniale à la banque Neuflize OBC. Cette année, les contribuables peuvent profiter du recul des prix de l’immobilier dans de nombreuses régions pour réviser leur chiffre par rapport à 2023. Mais gare aux abus : les propriétaires n’ayant pas ou très peu revalorisé leurs biens ces dernières années alors que les prix de la pierre s’envolaient (+ 17,3 % sur dix ans au 1er janvier 2024, d’après Meilleurs Agents) ne peuvent raisonnablement pas les déprécier cette année (- 7 % en 2023). Il serait difficile de plaider la bonne foi en cas de contrôle.
Pour estimer ses biens, le contribuable peut utiliser le site Patrim, du service des impôts, ou encore Immo Data, qui répertorient les ventes récentes autour d’une adresse donnée. Mieux vaut conserver ses sources afin d’être en mesure de justifier son évaluation en cas de contrôle fiscal.
La location donne droit à une décote
Les biens loués peuvent justifier d’une décote de l’ordre de 10 % à 20 % en fonction des conditions d’occupation : ils ne sont pas aussi liquides qu’un bien libre. « Il ne s’agit pas d’une disposition légale mais d’une tolérance de l’administration fiscale, qu’il faut pouvoir justifier, par exemple avec un bail », signale Christine Valence, ingénieure patrimoniale chez BNP Paribas Wealth Management. La pierre papier (SCPI, OPCI) est, elle aussi, imposable, mais pas les biens immobiliers professionnels, qui sont exonérés d’IFI.
Et le passif ?
Enfin, il reste ensuite à tenir compte des dettes à mettre au passif, qui viendront en déduction de l’actif pour calculer le patrimoine net imposable. Il s’agit des dettes afférentes aux biens immobiliers soumis à l’IFI, ainsi que des taxes foncières. Cependant, des dispositifs anti-abus ont été prévus par le législateur. Le plus récent concerne les règles de valorisation des parts de sociétés soumises à l’IFI. Il n’est désormais plus possible de prendre en compte, dans cette valorisation, des dettes relatives à des biens non imposables, tel que l’immobilier professionnel.
