Valeur refuge par excellence, l’immobilier reste un pilier pour de nombreux Français, notamment ceux installés à l’étranger. Acheter un bien dans l’Hexagone, c’est souvent conserver un point d’ancrage, un lieu de retour ou un investissement patrimonial. Mais dans un marché devenu plus technique et exigeant, l’accompagnement ne se limite plus à une simple transaction. C’est le constat dressé par Hugues de Poulpiquet, fondateur de Fairway Luxury Real Estate, un cabinet de conseil immobilier haut de gamme, basé à Paris, qui partage avec nous son expertise pour faire le bon achat immobilier en France.
Écouter le podcast avec Hugues de Poulpiquet
Expatriés : le défi majeur de l’immobilier lors du retour en France
Le défi majeur de l’immobilier pour un expatrié de retour en France réside dans le paradoxe de la solvabilité : bien que souvent doté de revenus confortables et d’une épargne solide, l’impatrié se heurte à une rigidité administrative et bancaire qui peine à évaluer son profil atypique. Les banques françaises exigent généralement un historique fiscal local et une stabilité professionnelle (fin de période d’essai) que l’expatrié n’a pas encore retrouvée. De plus, les revenus perçus en devises étrangères subissent souvent une « décote de prudence » de 20 à 30 % lors du calcul de la capacité d’emprunt. Cependant, ces freins ne sont pas insurmontables.
Les Français de l’étranger, « ce sont des clients qui ont besoin d’être accompagnés de très près. »
Mais, il faut être attentif, car au-delà des profils d’acheteurs, le marché lui-même a connu une évolution notable. Après une décennie de taux historiquement bas, le marché entre dans une nouvelle phase : « Il y a peu de chances que les taux redeviennent aussi bas. » Mais cette stabilité constitue un signal positif : « Le marché adore quand les choses sont stables. » Dans ce contexte, les vendeurs ont ajusté leurs prix, laissant encore émerger certaines opportunités pour les acheteurs les mieux informés. Car contrairement à l’idée reçue, le haut de gamme ne se résume pas au prix total du bien :« À Paris, un appartement peut valoir deux millions d’euros sans être haut de gamme. Ce qui compte, c’est le prix au mètre carré »
Fairway et les Français de l’étranger
D’où l’importance de s’entourer de professionnels expérimentés capables d’anticiper les démarches et de sécuriser chaque étape du projet. C’est d’ailleurs pour partager ces expériences que le cabinet Fairway s’est associé avec l’UFE, l’Union des Français de l’étranger.
Surtout qu’après plusieurs années d’absence, le décalage entre le budget disponible et la surface réelle (notamment face à des prix parisiens avoisinant les 9 500 €/m² en 2026) crée un véritable sentiment de déclassement immobilier par rapport au confort de vie connu à l’étranger. Cela peut être un vrai choc. Heureusement, le cabinet, qui travaille étroitement avec une clientèle internationale, peut répondre à la principale attente des Français expatriés soit être guidé dans un marché qu’ils connaissent parfois mal. Hugues de Poulpiquet nous précise qu’« Ils attendent un éclairage transparent et objectif. »
De plus entre l’évolution des quartiers, la qualité des immeubles, l’accès aux transports ou aux écoles internationales : les critères sont nombreux et souvent décisifs. Fairway Luxury Real Estate les accompagne dans leur volonté de « retrouver le confort qu’ils avaient à l’étranger et le recréer à Paris. ». Le plus difficile, comme nous le révèle Hugues de Poulpiquet au cours du podcast, c’est pour les familles qui rentrent d’expatriation. Pour elles, la recherche immobilière peut vite devenir un casse-tête. Si les biens disponibles sont nombreux, les offres réellement intéressantes restent, elles, beaucoup plus rares. Parquet ancien, moulures, luminosité, étage élevé ou vue dégagée : autant de critères qui définissent un bien d’exception.
Accompagner les expatriés dans leurs recherches
Ainsi, au-delà du bien lui-même, c’est l’accompagnement qui fait la différence : « Ce sont des clients qui ont besoin d’être accompagnés de très près », souligne notre interlocuteur. D’ailleurs qui est Hugues de Poulpiquet ? Avocat de formation, il trouve rapidement sa voie en dehors des sentiers juridiques classiques, attiré par une approche plus concrète, en contact direct avec le terrain et les clients.
« À Paris, un appartement peut valoir deux millions d’euros sans être haut de gamme »
Et c’est presque par hasard qu’il découvre alors l’immobilier, en rejoignant une agence de quartier. Après plusieurs expériences, notamment dans le haut de gamme parisien, il décide de créer sa propre structure, avec une approche différente. Son modèle repose sur la recommandation, la discrétion et un accompagnement sur mesure, inspiré du fonctionnement d’un cabinet d’avocats.
Vers un statut de « résidence d’attache ou de repli » ?
Acheter quand on rentre, c’est une évidence pour ceux qui le peuvent. Mais on peut aussi investir pour louer ou quand on vit dans un pays instable, acheter pour conserver un point de chute. Vous le savez depuis quelques années certaines pistes sont régulièrement évoquées comme la création d’un statut spécifique de « résidence d’attache ou de repli » pour les Français de l’étranger.
Pour Hugues de Poulpiquet, l’adoption d’un tel statut « serait une super idée. » En évitant d’alourdir la facture fiscale, les expatriés ne seraient plus contraints de s’appliquer des arbitrages immobiliers : « Ça permettrait de refluidifier le marché », indique le fondateur de Fairway Luxury Real Estate au cours de cet échange.
Le conseil clé dans l’immobilier : anticiper
Face à ces différents enjeux, un mot d’ordre s’impose : l’anticipation. « Il faut se préparer quasiment six mois à l’avance. » Observer le marché, comprendre les prix, analyser la vitesse des transactions : autant d’étapes indispensables avant de se lancer. Autre vigilance majeure celle des diagnostics énergétiques (DPE) qui sont devenus déterminants : « Aujourd’hui, un DPE est presque plus important que la loi Carrez. », constate notamment l’expert en immobilier.
« Les expatriés veulent retrouver le confort qu’ils avaient à l’étranger et le recréer à Paris. »
En définitive, le marché immobilier ne cesse de se transformer. Il est plus complexe, plus encadré, mais aussi plus stratégique. Pour les Français établis hors de France, comme pour les investisseurs, réussir son projet immobilier en France semble reposer désormais autant sur le choix du bien que sur la qualité de l’accompagnement.
